YYT201U-BELEDİYE, İMAR VE GAYRİMENKUL MEVZUATI
Ünite 5: Kentin Ekonomik Yapısı
Giriş
Bu ünite iki temel başlık üzerinden şekillenmiştir. Birinci başlıkta ekonomik faaliyet birimlerinin arazi üzerinde nasıl yer seçtikleri, bu yer seçimini nelerin etkilediği anlatılmıştır. İkinci başlıkta ise arazinin değerinin nasıl değiştiği, değer değişiminde nelerin etkili olduğu konuları yorumlanmıştır.
Kentlerde Ekonomik Faaliyetlerin Yer Seçimi
Ekonomik bir faaliyet için yerleşme süreci, her ölçekte yer seçimi kararının verilmesiyle başlar. Bu karar, bireyler için olduğu kadar, firmalar ve kurumlar için de büyük bir öneme sahiptir. Her yer seçiminde, karar verici birimler üretim ve tüketim süreçlerinde maliyetlerin en düşük, fayda ve kârların ise en yüksek olduğu yeri bulmayı hedefler. Ekonomik faaliyet birimlerinin başında, bütün sektörlere iş gücü sunan ve diğer sektörlerin sunduğu mal ve hizmetleri tüketen bireyler gelmektedir. Firmalar, birçok bireyin üretim araçlarını kullanarak bir araya geldiği özel kuruluşlardır. Piyasa kurallarına göre kararlarını verirler ve her karar aşamasında bireylerden daha etkin biçimde kâr amacı güderek maliyet ve fayda hesabı yaparlar. Kişisel kararlarda duygusal davranışlara rastlamak mümkünken firmalarda kâr amacı her zaman önceliklidir. Buna karşılık kamu kurumları, kâr amacı gütmeyen ve toplumsal faydayı maksimize etmeyi hedefleyen kararlar alır ve buna uygun yer seçimi yaparlar. Bu üç ekonomik faaliyet birimi - bireyler, firmalar ve kamu kurumları- birbirleriyle etkileşim hâlindedir ve bu etkileşim, ekonomik yapının dinamiklerini belirler.
Her faaliyet biriminin yerleşme kararında, ulaşım maliyetleri, taşınan mal ve hizmetlerin çokluğu ölçüsünde önem kazanır. Yaşadığımız teknoloji çağında iş bölümü ve hareketlilik devamlı olarak artmakta ve bunun sonucu olarak üretim birimlerinde ulaşım maliyetlerinin diğer girdi maliyetlerine göre önemi giderek çoğalmaktadır.
Yer Seçim Etmenleri
Bireyler ve diğer ekonomik faaliyet birimleri, diğer deyişle firmalar ve kurumlar ilk kez yer seçimi yaptıklarında ya da sonraki dönemlerde yer değiştirme kararlarını verirken aşağıdaki etmenleri göz önüne alırlar. Bu etmenlerin nitelik ve niceliklerini bilmek yer seçimi için ne kadar gerekli ise birbiri ne oranla önemlerini ve ağırlıklarını ölçebilmek de sağlıklı bir yer seçimi için o kadar gereklidir. Böylece etmenlerin birbirlerinin yerine kullanılabilme olasılıkları ortaya çıkar.
Talep Yoğunluğu; yerleşilmesi düşünülen bölgede ve bu bölgenin çevresinde faaliyet biriminin ürettiği mal ve hizmetlere yönelik var olan veya var olması beklenen talep büyüklüğü ve yoğunluğu ikinci önemli yerleşme etmenidir.
Dış ve İç Girdiler; mekânda yer seçimi yapan üretim ve tüketim faaliyet birimlerine gerekli girdilerin bir kısmı yerel girdilerdir. Diğerleri ise bölge dışından getirilmektedir.
Yerel Özellikler; seçilecek yerin doğal nitelikleri, hava, su, toprak kalitesi, arazinin özellikleri ele alınarak karşılaştırmalar yapılır. Aynı zamanda söz konusu yerde arz edilen kamu hizmetlerinin düzeyi, niteliği, toplumun kültürel nitelikleri ve eğitim düzeyi, mevcut iş gücünün nitelikleri, kent parçasının estetik yapısı ve binaların nitelikleri de yer seçimini etkilemektedir. Yerel nitelikler ve özellikler en çok turizm yerleşmelerini, bireylerin konut yer seçimini ve konut alanlarına hizmet etmek üzere yerleşen faaliyetleri etkilemektedir.
Yerleşim Yeri Ölçeği; yerleşme kararlarını etkileyen etmenler farklı mekânlarda değişik özellikler gösterir. Bir semt ölçüsünde bakkalın ya da lokantanın kuruluş yerini seçmekle kent içinde bir kâğıt fabrikası için en elverişli konum yeri bulmak oldukça farklı nitelikte kararlardır. Birinde semt, diğerin de çok büyük bir metropoliten alan söz konusudur. Yerleşim ölçeğinden bağımsız olan ve her bölgede eşit düzeyde bulunan etmenler de vardır. Mekânda eşdeğer oranda bulundukları için bunlara “yaygın” etmenler diyebiliriz.
Yer Değiştirme Kararları
Her ekonomik faaliyet birimi doğuş, gelişme ve yok oluş evrelerinden geçmektedir. Belirli bir yer de yerleşmiş birim, zaman içinde kendi seçimiyle veya zorunlu olarak yer değiştirmek isteyecektir. Çeşitli koşullarda yer değiştirme kararlarını etkileyen nedenlere baktığımızda birkaç ayrı etmenle karşılaşırız: İş Hacminin Büyümesi, Yeni Üretim Teknolojisi, Ham madde veya Pazar Yerinin Değişimi, Maliyet Değişimleri.
Kamu Birimlerinin Yer Seçimi
Kamu faaliyet birimlerinin özelliklerini iki kategoride inceleyebiliriz. Bunlar maliyet ve yararlanılan ölçülemeyen ve ölçülebilir hizmetlerdir.
Ölçülemeyen Hizmetler; doğal ve kültürel nitelikteki hizmetlerdir. Belediyenin düzenlediği bir park veya bahçe ile opera ve müze gibi kültürel hizmetlerin faydasını parasal olarak değerlendirmek zordur. Bu iki çeşit hizmetin arasında, faydası somut olduğu hâlde geniş kitleler tarafından paylaşıldığı için ölçülmesi karmaşık olan hizmetler de vardır. Eğitim hizmetleri bu tür hizmetlerdendir. Her ne kadar ulaşım maliyetleri önemli olsa da esas etmen toplumsal yarardır. Okulların topluma en iyi hizmet sağlayacak yerlerde bulunması amaçlanır. Savunma hizmetleri gibi kamusal faaliyetler, bulunduğu çevrenin bütününe hizmet götüren ve dolayısıyla bölünemeyen hizmetlerdir. Toplumdaki bireyler bu tür kamusal hizmetlerden eşit biçimde yararlanır. Bu ve benzeri hizmetlerin maliyeti, toplumun bütün sektörlerinin ödediği vergilerle karşılanmaktadır. Hizmetlerin geniş kitlelere yayılması nedeniyle sunum da toplu olarak yapılmakta ve üretimde ölçek ekonomileri söz konusudur. Kamu hizmetlerinin planlanması ve sunumu, toplumsal yararı maksimize edecek şekilde organize edilmeli ve yürütülmelidir.
Ölçülebilen Hizmetler; faydaları fiziksel olarak tarif edilebilen hizmetlerdir. Buna en iyi örnek olarak otobüs taşıma ve su dağıtım hizmetlerini gösterebiliriz. Ölçülecek hizmet, temel birim olan insan sayısının belirli güzergâhlar boyunca taşınması veya bir metreküp suyun belli toplumsal ekonomik özellikleri olan kentsel bir topluluğa dağıtımıdır. Sokakların temizlenmesi, aydınlatılması, itfaiye ve belediye kolluk hizmetlerini ölçülebilen hizmetler cinsinden sayabiliriz.
Yaygın ve Küme Yerleşen Birimler
Faaliyet birimlerinin yerleşmeleri genellikle iki farklı düzende oluşur: yaygın ve küme yerleşmeleri. Yaygın yerleşmelerde, dağıtıcı etmenler ön plandadır; bu durumda faaliyet birimleri geniş bir alana yayılmış olabilir. Diğer yandan, küme yerleşmelerin de birleştirici ve toplayıcı etmenler rol oynar. Bu da benzer işlevlere sahip birimlerin yakın konumlarda gruplanmasını teşvik eder.
Yaygın Yerleşen Faaliyetler
Taşıma Maliyeti; faaliyet birimlerinde en önemli özellik ürünün birim fiyatında taşıma maliyeti payının yüksek oluşudur. Standart mallar içinde sayabileceğimiz en büyük gruplar gıda maddeleri ve yapı malzemeleridir. Bunlar genellikle ağırlığı olan maddelerdir ve ulaşım maliyetleri mekânda her yönde yüklü taşıma maliyeti gerektirmektedir.
Standart Ürün; ekonomik birimin ürettiği ürünlerin standart olması ikinci özelliktir. Standart mal veya hizmet alımı yapacak talep sahipleri mesafeye karşı hassas olmaktadır ve maliyet hesaplarını yerleşime göre yaparlar. Alınacak mal veya hizmet standart ise ve alıcı herhangi bir seçim yapma gereksinimi duymayacaksa en az enerji sarf ederek veya en az ulaşım maliyeti ödeyerek bu mal veya hizmeti elde etmek ister.
Küme Yerleşen Faaliyetler
Standart olmayan mal ve hizmet arzı, küme yerleşen ekonomik faaliyet birimlerinin yaygın yerle şen birimlere göre en büyük farkı, sunduğu mal ve hizmetlerin standart olmamasıdır. Alıcının yerinde seçim yapma kolaylığının getirilmesi için birçok birim bir araya gelmektedir. Küme olarak yerleşen birimlerde alışveriş tercih süreci daha kısa ve daha etkin olduğundan bir daha çekici olmakta ve böylece talebi etkilemektedir. Bu etkileşim zincirleme olarak daha fazla birimin bir araya gelmesine yol açmaktadır. Emek-yoğun faaliyet türü olarak küme yerleşme gösteren faaliyetlerde sermayeye oranla emeğin daha fazla olması da önemli bir özelliktir.
Dışsal Faydalar
Pazarlanan fayda, doğrudan satın alan kişinin yararlandığı ekonomik değeri ifade eder. Ancak pazarlanan fayda yanında bir kısım fayda, fiilen hiç ödeme yapmamış kişilere de gidebilir. Hiçbir ücret ödemeyen kişilere giden bu tür mal ve hizmet faydaları “dışsal faydalar” (ekonomiler) olarak tanımlanır. Dışsal faydalar, belirli bir ekonomik faaliyetin veya hizmetin, doğrudan alıcıları dışında kalan bireyler veya topluluklar üzerinde yarattığı pozitif etkiler
olarak açıklanabilir. Dışsal faydayı örneklerle açıklamak gerekirse, bir kişinin eğitim alması, sadece kendisine değil, topluma da çeşitli faydalar sağlar. Dışsal faydalar tek faaliyet biriminden üretildiği gibi, çeşitli faaliyet birimlerinin kentsel alanda kümelenmesinden de doğmaktadır. Hastane çıkışlarında eczanelerin, alışveriş merkezi ve sinema çıkışlarında yiyecek yerlerinin kümelenmesi çok sayıda tüketiciyi bir merkeze çeken esas birimlerin diğerlerine sağladığı dışsal faydadır.
Dışsal fayda olduğu gibi dışsal zararlar da faaliyet birimleri tarafından üretilirler. Bu zararlar karşılığında herhangi bir tazminat bedeli ödenmez. Çünkü zararlar çoğu kez ölçülemeyen zararlardır.
Arazi Kullanımının Ekonomik Yapısı
Toplumsal ekonomide, kaynakların etkin bir şekilde kullanılması ve yönetilmesi büyük önem taşır. Bu kaynaklar üç ana grupta toplanabilir: doğal kaynaklar (toprak, su, ormanlar, madenler, hayvanlar), insan gücü (iş gücü) ve diğer üretim araçları (makine, fabrika, teknolojik bilgi). Ancak bu kaynaklar sınırlı olduğundan, toplumun tüm isteklerini karşılamak için seçimler yapmak zorunludur. Bu seçimler, hangi üretim veya ürüne öncelik verileceği ve bu ürünlerin nasıl üretileceği gibi konuları içerir. Toplumsal tüketimde iki temel ürün kategorisi bulunmaktadır: serbest mallar ve ekonomik mallar. Serbest mallar, tükenmez ve talebi karşılamak için yeterince arz edilebilen mallardır. Örneğin, denizlerdeki su veya çöllerdeki kum gibi mallar serbest mallara örnektir. Diğer yandan, ekonomik mallar kıt kaynaklarla üretilen ve bir fırsat maliyeti olan mallardır. Örneğin, bir arazi üzerin de yapılacak olan okul ile konut arasındaki seçim, bu arazinin fırsat maliyetini gösterir. Yani, bir arazi üzerinde yapılabilecek alternatif kullanımlar arasındaki maliyet fırsat maliyetidir. Ekonomik malların kullanımı ve takasında, fırsat maliyetleri hesaba katılmalı ve her adımda ne kadar, nasıl ve kimin için soruları cevaplanarak gerekli seçimler yapılmalıdır. Bu şekilde, sınırlı kaynaklar en etkin şekilde kullanılabilir (Kılıçarslan, 2018).
Üretimde Azalan Getiriler Yasası
Tarımsal üretimdeki gelişme ve büyüme genellikle genel ekonomik büyüme ile yakından ilişkilidir. Nüfus ve gelir düzeyindeki artışlar, tarım sal ürünlere olan talebi artırır. Talepteki bu artışı karşılamak için genellikle iki yol izlenir: Birinci yol mevcut tarım arazilerinde verimin artırılması, tarımsal ürünlerin miktarını artırmak için yaygın bir yöntemdir. İkinci yol ise tarımsal üretimin artırılması için yeni tarım alanlarının açılması gerekebilir. Bu, tarımsal alanların genişletilmesi veya tarım dışı alanların tarımsal üretime dönüştürülmesi şeklinde olabilir. Örneğin, otlak veya mera gibi düşük doğal getirili arazilerin tarım amaçlı kullanılması bu kapsamdadır.
İşlenen arazilerde ürün artışı amaçlanıyorsa üretim etmenlerine sürekli yatırım yapılır ve getiride artış amaçlanır. Etmenlerdeki marjinal artış arazi verimini etkileyerek ürün artışını sağlar. Ancak belli bir süre sonra
üretime sokulan marjinal emek, sermaye ve teknoloji gibi girdilerin niceliği oranın da marjinal üründe artış olmadığı izlenir. Verimde doyma noktasına yaklaşan toprağa ne kadar çok üretim girdisi eklense de verim artışı duraksama göstererek ürün niceliği sabit kalmaya hatta azalmaya başlar. Teknik yeniliklerin bu azalmayı geçici olarak durdurduğu ve tarımsal üretim sektöründe maliyetlerin sürekli artış içinde olacağı anlaşılmaktadır. Bu oluşum tarımsal üretimde ortaya çıkacak ürün miktarında sınır olduğunu ve ‘Azalan Getiri Yasası’nın’ varlığını açıklamaktadır.
Tarımsal Arazi, Kentsel Arazi ve Kentsel Arsa
Tarımsal arazi, kentsel arazi ve kentsel arsa tanımlamalarına açıklık kazandırmak gerekir. Tarımsal arazi, tarımsal üretim amacıyla kullanılan bir doğal kaynaktır. Piyasa değeri, üretilebileceği tarımsal ürün potansiyeline göre oluşur. Kentsel arsa ise bir imar planı uyarınca imar parseli hâline gelmiş, üzerinde imar hakları belirlenmiş, kentin altyapı sistemlerine bağlanmış kentsel arazilerdir. Genellikle kentin yapılaşmış kesiminde ya da onun yakınındadır. Kentsel arazi bu iki değer arasında kalan, henüz kentsel arsa hâline gelmemiş, yani imar hakları belirlenmemiş ama yakın gelecekte arsaya dönüşeceği ümidiyle alınıp satılmaya başlamış, yani piyasa değeri tarımsal üretim potansiyeline göre değil de kentsel arsa olma olasılıklarına göre oluşmaya başlayan arazilerdir. Bunlar, kentlerin sınırlarında tarımsal üretim alanlarına komşu bölgelerde yer alır. Bir arazi parçasının, kentsel arsaya dönüşümü öncelikle kentin arazinin bulunduğu yöne doğru gelişmesi sonucunda kentsel alana dahil olmasıyla başlamaktadır. Bu gelişimin; kent sel dinamikler ve nüfus artışının kaçınılmaz sonucu olarak toplumun tümü tarafından gerçekleştirildiğini söylemek yanlış olmamaktadır (Tekeli, 1991).
Bu yapılan tanımlamalar kentsel arsanın kentsel arazi ve tarımsal araziden nitelik olarak farklı olduğunu açıkça göstermektedir. Geçirilen dönüşüm ve nitelik iki yolla olmaktadır. Birincisi, belediyeler tarafından yol, su ve elektrik gibi değişik türlerde altyapılar getirilmiştir. İkinci olarak yine belediyeler, yani kamu tarafından imar düzenlemeleri yapılarak kullanılma biçimi belirlenmiştir. Çorak arazi durumundaki toprak, konut, ticaret veya sanayi arsası hâline dönüştürülmüştür; yani kentsel araziden bir kentsel arsa üretilmiştir.
Arazi Değeri
Ekonomik büyüme dönemlerinde tarımsal ürünlere olan talebin artışı izlenir ve daha çok ürün gereksinimi ortaya çıkar. Bunun sonucu olarak sermaye ve emek yatırımlarının genişlemesiyle tarımsal üretim en verimli arazilerden doğal verimi daha düşük olan arazilere doğru ilerleme eğilimi gösterir. Bu arazi genişlemesi döneminde yapılacak harcamalarla kıraç arazilerin ekilebilir arazi hâline getirilmesi sonucunda birim üretim maliyetlerinde artış görülür. Dış çeperlerde, yeni üretime açılan, doğal verimi düşük bu araziler marjinal arazi olarak tanımlanır. Marjinal arazilerde fiyatlar beklenen düzeye gelmezse marjinal
arazide faaliyet gösteren birimler zarar edecek ve kendiliğinden piyasadan silinecektir. Daha sonra fiyatlar dengelenecek ve verimi yüksek arazilerdeki maliyetler bu fiyatın altında kalacak ve getiri oranı yükselecektir.
Kentsel Gayrimenkul Değeri
Gayrimenkulün değeri genellikle onun alım-satım işlemindeki kıymeti ile bağlantılıdır. Bu kıymet ise para ile ölçülür ve değer, gayrimenkulün sahi binden, kiracılara veya yatırımcılara kadar uzanan süreçte ortaya çıkan gelecekteki getirilerin şimdiki değeri olarak tanımlanır.
Gayrimenkul Getirileri-Rantlar
Arazi ya da gayrimenkulün getirisi olarak kira anlamında kullanılan basit rant bütün mallardan ve genellikle de araziden elde edilir. Birçok iktisatçı bu basit rant tanımı yanında, saf rant, ekonomik rant veya suni rant gibi bir artı değer tanımlamakta ve bunu rant yerine kullanmaktadır. Klasik, ekonomide değer yarattığı ileri sürülen dört faktörden sermayenin hissesine düşen faiz, emeğin hissesine düşen ücret ve müteşebbisin hissesine düşen kâr deyimleri karşılığı olarak rant ise toprağın hissesine düşen toplumsal gelir anlamını dile getirir (Kılıçarslan, 2018).
Günümüz iktisatçıları, ekonomik rant deyimini kullanmayı yeğlemektedir. Kentsel ranta genellikle üç tür açıklama getirilmektedir. Bunlar erişebilirlik rantı, kıtlık rantı ve mutlak rant olarak tanımlanmaktadır (Kılıçarslan, 2018).
Erişebilirlik Rantı; Thünen ve W. Alonso’nun geliştirdiği kuramlar içinde açıklanmaktadır. Bu kuramlarda ortasında merkezî is bölgesi bulunan dairesel bir kentte her yönde aynı ulaşım kolaylığı bulunduğu, kent mekânında ekonomik sektörlere göre bir prestij farklılaşması bulunmadığı varsayılmaktadır. Bu kentte konut yeri seçen kişilerin tam yarışma koşullarının kabulü altında, bu yer için ödemeye razı oldukları fiyatın ne olacağı araştırılmaktadır. Kentsel arsa sunumunda bir sınır yoktur; ne kadar talep ediliyorsa o kadar arz edilebilmektedir. Bu kısıtlar altında, kent mekânında iki nokta arasındaki tek özellik farkı, kent merkezine erişebilirlik farkıdır. Kent merkezinde bulunanlar; hiçbir ulaşım masrafı yapmazken merkezden en uzak konumda bulunanların ulaşım masrafları maksimumdur. Ulaşım maliyetleri farkı, arsa sahibinin rantını oluşturmaktadır. Kentin en uç noktasındaki arazi rantının değeri sıfırdır.
Kıtlık Rantı; tamamen arz ve talep kurallarına göre biçimlenen bir ranttır ve arazinin konumunun özelliklerinden kaynaklanmaktadır. Kentleşme hızı ve enflasyon oranlarının yüksek olduğu ülkelerde arazide toplam getiri, ürün getirisi ile artan talep sonucu olan değer artışları toplamına eşittir. Thünen ve Alonso’nun ortaya koyduğu kuramlar da tekdüze bir kentsel mekân kabulünün gerçek dünyayı yansıtmadığı açıktır. Kent içinde önemli yol kavşakları, kent merkezleri, özel manzara noktaları gibi iş yapma potansiyeli yüksek pek çok özel nokta tanımlanabilir. Bu noktalar, kent mekânında konumları itibarıyla tekil yerlerdir. Sayıları arttırılamadığından kıtlık rantına konu olurlar.
Mutlak Rant; kıtlıkla ilişkilidir ancak buradaki kıtlığın mekânsal ve faaliyetlerin yapısından doğan kıtlıkla ilgisi yoktur ve tamamen arazi ve arsa üretilme süreçlerindeki rastgele veya kasıtlı olarak yaratılmış kıtlıklardan kaynaklanmaktadır. Değişik karar kademelerinde oluşan plan kararlarıyla kentsel arsa arzında kıtlık yaratılması ya da katmanlı bir arsa piyasası oluşturulması yoluyla yaratılmaktadır. Bunun yaratılmasında etkili olan gruplar çok çeşitlidir: Plan üretmeyerek, altyapı yapımını geciktirerek, kent çevresinde kasıtlı ve gereksinim fazlası yeşil kuşaklar yaratarak ve piyasaya arz edilmeyen büyük kamu alanları oluşturarak bu rantı genişleten kamu kuruluşları olabildiği gibi, spekülatif amaçla arsasını boş tutan arazi sahipleri, büyük konut girişimcileri vb. de bu gruplar içinde sayılabilir.
Bir kentsel alanda oluşan rant yüzeyi, erişebilirlik rantı, kıtlık rantı ve mutlak rant yüzeylerinin toplamından oluşur. Bu üç rant türünden ilk ikisi mekânın özelliklerinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle oluşumu kaçınılmazdır. Ama mutlak rant için aynı şeyi söylemek söz konusu değildir. Bu, kaçınılabilir bir ranttır. Toplumsal değerler, yasal çerçeve, kurumsal yapı kâğıt üstünde mutlak rantı önlemek üzere bütün araçlara sahiptir ancak buna rağmen bugünkü ülkelerin yönetim yapısıyla bu önlememektedir (Kılıçarslan, 2018).
Gayrimenkul Getirileri ve Spekülasyon
Kent çevresindeki tarımsal arazilerin değeri genellikle kent büyümesiyle artar. Bu artış sürecinde birkaç aşama gözlemlenebilir. Başlangıçta, kentin genişlemesiyle tarımsal arazilere olan talep artar ve bu da arazi değerlerinde bir artışa neden olur. Ancak bu aşamada araziler hâlâ tarımsal kullanıma sahiptir ve kentsel kullanıma hazır değildir. Tarımsal alanlar imar planı sınırları içine alındığında, arazi değerleri daha da artar çünkü bu durum, arazinin potansiyel olarak kentsel gelişime açık olduğunu gösterir. Altyapı (yollar, su ve kanalizasyon gibi) geliştirildikçe tarımsal araziler kentsel kullanıma daha uygun hâle gelir ve bu da değerlerinde bir artışa yol açar. Son olarak çevre alanlarda yapılan inşaat faaliyetleri ve kentsel gelişim, arazi değerlerinde hızlı bir artışa neden olur. Bu süreçte, arazi değeri ile kentsel kullanıma hazır değer arasındaki fark, arazi rantını oluşturur (Kılıçarslan, 2018).
Arsa spekülasyonunun doğabilmesi, arsanın taşınmaz bir kaynak olmasından doğmaktadır. Arazi çevresinde gelecekte yapılacak yatırımların beklentisi ve haberleri otomatik olarak değer artışı doğurmaktadır. Arazi sahibi hiç gayret göstermeden ve risk almadan doğal kaynak üzerinde kendisine getiri sağlamaktadır. Enflasyon nedeniyle para değerindeki devamlı düşmeler, piyasada üretim girişimlerindeki risk miktarı arttıkça arsa spekülasyonu hızlanma eğilimindedir.
Arazi Değerlerini Etkileyen Diğer Etmenler
Kurumsal Değişim; kentin büyümesiyle merkezin çevresindeki boş alanlara yayılma, daha önceleri ucuzluğu
ve sosyal yapılarına uygunluğu nedeniyle buraları tercih etmiş olan düşük gelir grubunun oluşturduğu küçük yerleşim birimlerinin nüfus artışını getirmektedir. Nüfusu artan bu yerleşmelerde zamanla yol, konut, okul, su, elektrik gibi altyapı talebi doğmaktadır. Yüksek maliyet gerektiren bu yatırımlar ve kentsel arazileşme potansiyeli bu alanın yeni yönetimsel statüye geçme gereğini ortaya çıkarmaktadır.
İmar Planlarıyla Gelen Değer Artışları; imar planları, bir bölgedeki arazi kullanımını ve yapılaşma koşullarını belirleyen önemli belgelerdir. Bu planlarda yapılan değişiklikler, bölgedeki arazi değerlerini doğrudan etkileyebilir. Bir arazinin kullanım amacının değiştirilmesi, arazi değerini önemli ölçüde etkileyebilir.
Arazi Kullanım Yoğunluğu; bir arazinin değerini etkileyen önemli bir faktördür. Farklı kullanım alanları, arazinin değerini belirlerken dikkate alınması gereken unsurlar aşağıdaki gibidir:
Konut ve Ticaret Alanları: Yoğun konut ve ticaret alanları genellikle arazi değerlerinin yüksek olduğu bölgelerdir. Bu alanlar, genellikle şehir merkezlerine yakın veya iyi ulaşılabilir konumlardadır ve bu nedenle yüksek talep görmektedir.
Sanayi Bölgeleri: Sanayi ve üretim faaliyetlerinin yoğun olduğu bölgelerde arazi değerleri genellikle sanayi faaliyetlerinin ekonomik katkısı nedeniyle artar.
Karma Kullanım Alanları: Ticaret, konut ve rekreasyon alanlarının bir arada bulunduğu karma kullanım alanları, genellikle yüksek kullanım yoğunluğu ve çeşitli hizmetler sunmaları nedeniyle arazi değerlerinde artışa neden olabilirler.
Yatırım Projelerinin Etkisi; yatırım projeleri, bir bölgedeki arazi değerlerini önemli ölçüde etkileyebilir. Özellikle büyük ölçekli projeler, bölgedeki arazi talebini artırabilir ve dolayısıyla değerlerini yükseltebilir.
Doğal Yapı; unsurları arazi değerlemesinde önemli bir rol oynar. Özellikle manzara ve doğal güzellikler, bir arazinin cazibesini artırabilir ve dolayısıyla değerini yükseltebilir. Topografya da arazinin kullanım potansiyelini etkiler; düz ve kolayca inşa edilebilen araziler genellikle daha değerli kabul edilir. İklim ise tarım veya turizm gibi belirli sektörler için arazi değerini belirleyebilir. Bu unsurlar arazi değerlemesi sürecinde dikkate alınmalı ve arazinin gerçek değerinin belirlenmesinde önemli bir rol oynamaktadır.