YYT201U-BELEDİYE, İMAR VE GAYRİMENKUL MEVZUATI
Ünite 8: Gayrimenkul Kavramı ve Mevzuatı
Giriş
Gayrimenkul kavramı; taşınmaz mallar yani arsa, arazi ve kat mülkiyeti dediğimiz (örneğin apartman dairesi veya tarla gibi) mal varlığı değerlerine ilişkin olarak vatandaşların sahip olduğu ve olacağı hak ve yükümlülükleri kapsar. Bu konuya ilişkin mevzuat 22.01.1884 tarihinde kabul edilen Asarı Antika Nizamnamesi (Eski Eserler Tüzüğü) ile başlar. Sonra 1858’de Kanunname-i Arazi (Arazi Kanunu), Mecelle, Ahmet Cevdet Paşa başkanlığındaki bir komisyon tarafından 1868-1876 yılları arasında derlenen İslami özel hukuk (medeni hukuk) kuralları kodifikasyonudur. 1908’de Menafii Umumiyeye Müteallik İmtiyazat Hakkında Kanun (Kamu Yararıyla İlgili İmtiyazlar Hakkında Kanun) Osmanlı Dönemi’ndeki mevzuattır. Cumhuriyet’in ilanından sonra ilk olarak 11.10.1920 tarihinde orman köylüleri ile ilgili kullanım hakları için 0039 sayılı Baltalık Kanunu ile Gayrimenkul Mevzuatı başlamıştır.
Gayrimenkul Kavramı
Gayrimenkul kelimesi Arapça kökenli olup, “taşınması mümkün olmayan” anlamına gelir ve bu nedenle genellikle “taşınmaz” olarak kullanılır. Gayrimenkul terimi değerli ve taşınmaz olan her türlü yapıyı kapsar. Taşınmaz mallara ait belgelerin hazırlanması, akitlerle ilgili tescil, kadastro ve tapulama işlemlerinin yürütülmesi, tapu sicillerinin düzenlenmesi, kadastral ve topografik haritaların oluşturulması, uygulanması ve güncellenmesi gibi görevler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yerine getirilmektedir.
Gayrimenkul Çeşitleri
Konut Amaçlı Gayrimenkul: Konut amaçlı gayrimenkuller, müstakil evlerden apartmanlara, kat mülkiyeti düzenine sahip yapılarla yazlıklar gibi çeşitli türlerde olabilir.
Ticari Gayrimenkul: Ticari işletme amaçlarıyla kullanılan ve genellikle kiralamaya veya işletmeye yönelik tercih edilen mülklerdir. Ticari gayrimenkul türleri genellikle şu gruplara ayrılır:
Ofis Binaları: Bu yapıların boyutları tek kiracılı ofislerden gökdelenlere kadar değişebilir.
Perakende Mağaza (Dükkân): Ufak alışveriş merkezleri ve topluluk alışveriş komplekslerinin yanı sıra bankalar ve restoranlar kentsel mekânda sıklıkla bulunanlardandır.
Endüstriyel Gayrimenkul: Perakende mağazalarda satılan ürünlerin üretildiği ve depolandığı yerler, genellikle endüstriyel gayrimenkuller olarak adlandırılır.
Tarımsal Gayrimenkul: Tarım ürünlerinin üretildiği ve çiftçilik, ormancılık gibi tarımsal amaçlarla kullanılan mülklerdir. Bazı örneklerle tarımsal gayrimenkulleri açıklamak gerekirse:
• Ekin Arazisi: Mahsul yetiştirmek için kullanılan tarım arazileri
• Mera Arazisi: Hayvan otlatmak amacıyla kullanılan araziler • Kereste Arazisi: İnşaat, mobilya ve marangozluk faaliyetleri için ağaç yetiştirilen araziler
Karma Kullanımlı Gayrimenkul: Farklı mülk kullanım biçimlerinin bir arada olduğu gayrimenkuldür. Yaygın olarak konut+ticaret gibi fonksiyonların bir arada kullanılan mülklerdir.
Özel Amaçlı Gayrimenkul: Genel olarak, özel amaçlı tesisler belirli bir işlev için inşa edilir. Özel amaçlı mülkler arasında otoparklar, hastaneler, okullar ve dinî tesisler sayılabilir.
Tapu ve Kadastro
Tapu, belirli bir arazinin veya üzerinde inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren resmî belgedir. Tapu senedi olarak da adlandırılan bu belge, tapu sicil müdürlüğü tarafından verilir ve malikin mülkiyet hakkını resmîleştirir. Kadastro işlemleri, tapu sicillerinin düzenlenmesi, kadastral ve topografik haritaların oluşturulması, uygulanması ve güncellenmesi gibi görevleri kapsar.
Bu işlemler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü görevleri arasındadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün görev ve yetkileri şunlardır;
a. Devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını, taşınmazlarla ilgili her türlü akitli ve akitsiz tapu işlemleri ile tescil işlerinin yapılmasını, siciller üzerindeki değişikliklerin takibini, denetlenmesini, sicil ve belgelerin arşivlenerek korunmasını sağlamak. b. Ülkenin kadastrosunu yapmak, değişiklikleri takip etmek, tapu planlarının yenilenmesini ve güncellenmesini sağlamak, bunlara ilişkin kontrol ve denetim hizmetlerini yürütmek. c. Büyük ölçekli kadastral ve topografik haritaların üretilmesi amacı ile jeodezik altyapı, havadan fotoğraf alımı, 1/5000 ve daha üst ölçekli fotogrametrik ve yersel harita üretim hizmetlerini yapmak veya yaptırmak, kontrol etmek, denetlemek ve temel prensipleri tespit etmek. ç. Mekânsal bilgi sistemi altyapısını ve harita üretim izleme merkezini oluşturmak, verilerden gerçek ve tüzel kişiler ile kamu kurum ve kuruluşlarının faydalanmasını sağlamak, coğrafi bilgi sistemleri konusunda verilecek görevleri yapmak. d. Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin ülkedeki tapu ve kadastro ile ilgili işlemlerini yapmak, Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin yurtdışındaki taşınmazları ile ilgili hak ve menfaatlerini korumak, devletlerarası emlak müzakerelerine katılmak. e. Görev alanıyla ilgili konularda, diğer ülkeler ve uluslararası kuruluşlar ile işbirliği yaparak müşterek projeler planlamak, yürütmek.
f. 16/6/2005 tarihli ve 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun hükümlerine göre harita ve kadastro mühendislik bürolarına lisans vermek, bu büroların faaliyet usul ve esaslarını belirlemek ve denetlemek. g. Taşınmaza yönelik aracılık faaliyetlerini düzenlemek, lisans vermek, bu faaliyetlerin usul ve esaslarını belirlemek ve denetlemek. ğ. Genel Müdürlüğün görev, hizmet ve faaliyetleri ile ilgili olarak, diğer kamu kurum ve kuruluşları ile meslek kuruluşlarınca uyulacak esasları belirlemek, koordinasyonu sağlamak. h. Kanunlarla verilen diğer görevleri yerine getirmek.
Genel Müdürlüğün ana hizmet birimleri ve görevleri şunlardır
Tapu Dairesi Başkanlığı
1. Tapu hizmetlerinin etkin ve zamanında sunulmasını sağlamak, tapu işlemlerinin mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmesi için gerekli düzenlemeleri yapmak, 2. Tapu Müdürlüklerinin sevk ve idaresine yönelik faaliyetler ile iş hacimlerine göre yıllık çalışma programlarını hazırlamak, yaptıkları işlemlere ait istatistiki bilgileri toplamak ve sonuçlarını değerlendirmek, 3. Tapu sicillerinin oluşturulmasını ve düzenli şekilde tutulmasını sağlamak, 4. Tapu işlemleri ile ilgili her türlü konuyu incelemek ve sonucunu bildirmek, 5. Akit ve tescil işlemleri ile tapu planlarının reddine dair tapu müdürlüklerince verilen kararlara karşı yapılan itirazları inceleyerek Genel Müdürlük görüşünü hazırlamak, 6. Tapu müdürlüklerinin denetimi sonucunda hazırlanan raporları incelemek, gereğini tespit ve takip etmek, 7. Taşınmaza yönelik aracılık faaliyetlerini düzenlemek, lisans vermek, bu faaliyetlerin usul ve esaslarını belirlemek.
Arşiv Dairesi Başkanlığı
1. Arşiv bilgi sistemini kurmak ve yürütmek, merkezi ve taşra arşivleme hizmetlerini düzenlemek, 2. Sicillerin ve arşivin elektronik ortamda tutulmasıyla ilgili düzenlemeleri yapmak, iş ve işlemleri yürütmek, 3. Yurt içi ve yurt dışında tesis edilmiş tapu kayıt ve belgeleri, kadastro ve tapulama paftaları ile teknik belgelerin merkezde veya taşrada arşivlenmesini sağlamak, 4. Eski yazılı tapu kayıt ve belgeleri yeni yazıya çevirmek, kayıt ve belgeleri değerlendirmek, tarihi değeri haiz olan eski yazılı tapu kayıt ve belgelerini uzmanların bilimsel çalışmalarına
hazırlamak ve çalışmaların sonuçlarını değerlendirmek, 5. Arşiv malzemesinin kopyalarını çıkararak devamlılığını sağlamak, tahribini önleyecek tedbirleri almak, onarım ve yenileme işlerini yapmak, modern arşivleme usul ve metotları hakkında araştırmalar yaparak sonuçlarına göre yenilikleri tespit etmek ve bu yeniliklerin uygulanmalarını sağlamak ve ileri tekniklerden yararlanmak, 6. İlgililerin talebi üzerine tapu kayıt ve belge örneklerini çıkarmak ve ilgililere vermek, 7. Tarihî, kültürel ve estetik değeri olan arşiv malzemelerini korumak ve gerektiğinde sergilemek, 8. Kurum arşivi hizmetlerini yürütmek.
Bölge Müdürlükleri
Türkiye’nin belirli bölgelerinde bulunan bölge müdürlükleri, genel müdürlüğün taşra teşkilatındaki en üst düzey yönetim birimleridir. Her bir bölge müdürü, kendi bölgesindeki tapu ve kadastro hizmetlerinin koordinasyonundan ve yönetiminden sorumludur. Ayrıca, bölge müdürleri kendilerine bağlı kadastro müdürlükleri ve tapu müdürlüklerinin amiridirler.
Kadastro Müdürlükleri
İllerde bulunan kadastro müdürlükleri, kadastro işlemlerinin yürütüldüğü yerel birimlerdir.
Tapu Müdürlükleri
Merkez ilçeler ve diğer ilçelerde bulunan tapu müdürlükleri, taşınmaz malların tescili ve tapu işlemlerinin yapıldığı yerlerdir.
Gayrimenkul Mevzuatındaki Tanımlar
Aplikasyon (yer gösterme): Kadastro paftalarında yer alan parsel köşe noktalarının gerçek dünyada zeminde belirlenmesi işlemidir. Yapılan bu işlem sonucunda oluşturulan krokiye “Aplikasyon Krokisi” denir.
Bağımsız Bölüm: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı şeklinde düzenlenmiş gayrimenkulde, ana gayrimenkulün ayrı ve tek başına kullanılabilir nitelikteki parçalarıdır.
Cins Tashihi (Değişikliği): Bir taşınmazın yapısının (yapılı veya yapısız durum) veya niteliğinin (örneğin, arsa, arazi, bağ, bahçe gibi) pafta ve tapu sicilinde yapılan değişiklik işlemidir.
Haciz: Bir alacaklının talebi üzerine, alacağın tahsil edilebilmesi amacıyla borçlunun parasına, aylığına veya malına icra dairesi tarafından el konulması işlemidir.
Hibe: Bağış, bağışlama.
Hisse: Bir taşınmaz malın tam mülkiyetine sahip olmayan ancak belirli bir paya sahip olan duruma “müşterek mülkiyet” veya “iştirak hâlinde mülkiyet” denir.
İfraz (Ayırma): Taşınmaz sahiplerinin isteği üzerine bir arazinin imar planındaki koşullara uygun olarak birden
fazla parçaya bölünüp her yeni parselin ayrı bir parsel numarasıyla tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir.
İktisap: Genel olarak bir varlığın edinilmesi veya kazanılması anlamına gelir.
İntifa Hakkı: Bir taşınmaz mal üzerinde sahip olunmayan ancak kullanma ve yararlanma yetkisi veren bir hukuki düzenlemedir.
İntikal: Tapu sicilindeki mülk sahibinin ölümü durumunda, mirasçılarının Medeni Kanun’a göre belirlenip noter veya mahkeme tarafından verilen veraset belgesinde adlarının yer aldığı durumda tapu kaydının bu mirasçılara aktarılması işlemidir.
İpotek: Bir borcun veya kredinin teminatı olarak gösterilen bir gayrimenkulün tapu sicilinde belirli bir sıraya göre kaydedilmesi işlemidir.
İpotekli borç senedi: Bir taşınmazın ipotekle güvence altına alınarak, bu ipoteğe dayalı olarak çıkarılan ve taşınmazın değerini temsil eden bir borç senedidir.
İrat senedi: Genellikle bir borcun veya bir alacağın karşılığı olarak düzenlenen, belirli bir süre sonunda faiz getirisi sağlayan senet türüdür.
İrtifak Hakkı (Üst Hakkı): Taşınmaz mal üzerinde belirli kullanma ve yararlanma yetkilerini içeren sınırlı ayni hakların genel adıdır.
Kamulaştırma: Devlet veya diğer kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el koyması işlemidir.
Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde inşa edilen veya ileride yapılacak olan bir veya birden fazla yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine dayanak teşkil etmek üzere, arsa malikleri veya hissedarları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır.
Kat Mülkiyeti: İnşası tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, gayrimenkul malikleri veya ortak malikler tarafından kat mülkiyeti kanununa göre kurulan bir mülkiyet türüdür.
Malik: Taşınmazın mal sahibi.
Mülkiyet: Medeni Kanun tarafından taşınır ve taşınmaz malları niteliklerine uygun bir düzen içinde sınıflandırıp, bu mallar üzerine özel hükümler getirilmesini sağlayan bir kavramdır.
Müşterek methal: Ortaklaşa kullanılan yer, taşınmaz mal veya bağımsız bölümler arasında paylaşılan sosyal tesisler, ticari alanlar, yüzme havuzları, tenis kortları, ısı merkezleri gibi alanlardır.
Ortak Alanlar (ortak yerler): Kat irtifakı veya kat mülkiyeti oluşturulmuş binalarda bağımsız bölümler dışında kalan ve korunma, müşterek kullanma veya faydalanma amaçları için düzenlenmiş yerlerdir.
Rehin Hakkı: Bir borcun güvencesi olarak belirli bir malın teminat gösterilmesidir.
Rücu: Bir şeyin geri dönmesi veya bir durumun tersine dönmesi anlamına gelir.
Satış vaadi: Bir taşınmazın belirli şartlar altında ve ileriki bir tarihte devredilmesini amaçlayan sözleşmedir.
Şerh: Gayrimenkul sahibinin mülkiyet hakkının devrinin engellenmesi, sınırlanması ve üçüncü taraflara duyurulması için tapu kaydında gerçekleştirilen işlemlerdir.
Taksim: Taşınmaz mal veya hakların hissedarlar arasında bölüşülmesi anlamına gelir.
Takbis: Tapu ve kadastro bilgi sistemi.
Tapu kütüğü: Tapu sicillinin asli unsurlarının başında olan ve Türk Medeni Kanunu’na göre, her taşınmaz için tapu memuru tarafından tutulan resmî deftere tapu kütüğü denir.
Temlik: Bir mal veya mülkiyet hakkının sahibi olan kişinin, bu mal veya hakkı bir başkasına devretmesi veya aktarması anlamına gelir.
Tescil: Bir taşınmaz mal üzerindeki ayni veya şahsi hakların tapu kütüğüne yazılması anlamına gelir.
Tevhit (Birleştirme): Tapu sicilinde birbirine bitişik olarak kaydedilmiş birden fazla taşınmaz mülkün, tek bir tapu parseli olarak birleştirilmesi işlemidir.
Toplulaştırma: Dağılmış, parçalanmış veya şekilleri bozulmuş arazilerin daha etkin bir şekilde yönetilmesi ve tarımsal üretim için verimliliğin artırılması amacıyla, bu arazilerin birleştirilerek tek bir parselden oluşturulması işlemidir.
Trampa: Bir malın başka bir mal ile değiştirilmesi işlemidir. Bu işlem genellikle iki taraf arasında karşılıklı olarak anlaşma ile gerçekleştirilir.
Vasi: Yargı kararıyla fiil ehliyeti kısıtlanan velayet altında olmayan küçükler veya ergin kişiler için atanan temsilciyi ifade eder.
Vefa Hakkı: Bir satıcı tarafından satılan taşınmaz malı, satışı yapan kişiden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır. Veraset (Mirasçılık) Belgesi: Vefat eden kişinin mal varlığının mirasçılara intikali için tapu sicil müdürlüğünce istenen ve sulh hukuk mahkemesinden alınan, mirasçıları ve paylarını belirten, hasımsız ve aksi sabit oluncaya kadar geçerli olan resmî belgedir.
Yevmiye: Tapu sicil müdürlüğünde yapılan her işlem ile reddedilen istemlerin tarih ve sıra numarasına göre kaydedildiği defteri ifade eder.
Yola Terk: İmar planlarının uygulanması sürecinde taşınmaz mülk sahiplerinin, bedelli veya bedelsiz olarak imar planına uygun şekilde taşınmazlarının tamamının veya bir kısmının kamu yararı için (örneğin yol, yeşil alan, park gibi) bırakılması işlemidir.
Yoldan İhdas: Bir yolun kapatılması sonucu oluşan taşınmazın, düzenlenecek haritaya göre yoldan ayrılarak ilgili kurum veya kuruluş adına (belediye, köy, Karayolları Genel Müdürlüğü veya Hazine) bir parsel numarası altında tescil edilmesi işlemidir.
Yönetim Planı: Kat mülkiyeti oluşturulmuş apartman veya sitelerde bina veya site yönetiminin nasıl yapılacağını, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen ve tüm kat malikleri tarafından imzalanmış olan resmî bir belgedir.
Gayrimenkul Mevzuatı İşlemleri
Tapu Sicil Müdürlüklerinde Taşınmaza İlişkin Her Türlü Akit ve Tescil İşlemleri
Sözlük anlamı “bir taşınmazın üstündeki mülkiyet hakkını gösteren belge” olan tapu, bir arazinin veya mülkün yasal sahibini gösteren, mülkiyet hakkını belgeleyen resmi belgedir. Tapu senedi olarak da bilinmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenmekte ve sahibine verilmektedir. Taşınmaz sahibine farklı hukuki haklar sunan kat mülkiyetli, kat irtifaklı ve hisseli olmak üzere üç türe sahiptir. Taşınmaza ilişkin akit ve tescil işlemleri satış, trampa (mal değişimi), bağışlama, ölünceye kadar bakma, ömür boyu gelir, iradi mirasçılık (ölüme bağlı tasarruflara) gibi çeşitlilik göstermektedir.
Satış
Satışın yapılabilmesi için öncelikle sözleşmenin temel unsuru olan taşınmazın varlığı söz konusudur. Sonrasında tarafların taşınmazın satış bedelini kendi aralarında belirlemesi ve satıcı ile alıcının taşınmaz mülkiyetinin satış bedeli karşılığında devredilmesi konusunda anlaşması gerekmektedir. Belirlenen satış bedeli üzerinden tapu harcı alındığı için taşınmazın değeri, emlak vergisi kapsamına giren bina ve arazinin rayiç bedelidir.
Trampa
Bir malın başka bir mal ile değiştirilmesi işlemidir. Bu işlem genellikle iki taraf arasında karşılıklı olarak anlaşma ve anlaşmanın belgesi olan mal değişim sözleşmesi ile gerçekleştirilir.
Bağış Yolu (Hibe) ile Devir
Bir bedel veya herhangi bir karşılık alınmaksızın bir malın mülkiyetinin başka bir kişiye devredilmesi işlemidir. Bağış yapacak kişinin reşit ve mümeyyiz olması zorunludur.
Ölünceye Kadar Bakma
Taşınmaz mal sahiplerinden bakım borçlusunun ölünceye kadar bakıp gözetmesi karşılığında bakım alacaklısının taşınmaz malını devrettiği bir işlemdir.
Ömür Boyu Gelir Sözleşmesi
Ömür boyu gelir işlemi ölünceye kadar bakma sözleşmesine benzer bir sözleşme ile gerçekleştirilmektedir. Sözleşmenin yazılı olarak yapılması esastır. Sözleşmenin konusu bir gelirdir.
İradi Mirasçılık (Ölüme Bağlı Tasarruflar)
Murisin iradesinden doğan ve neticesi onun ölümüyle meydana gelen mirasçılığa “iradi mirasçılık ya da ölüme bağlı tasarruftan doğan mirasçılık” denir. Neticeleri ölümden sonra meydana geldiği için iradi mirasçılığa “ölüme bağlı tasarruflar” da denir.
Tapu Sicil Müdürlüklerinde Taşınmaza İlişkin Her Türlü Akitsiz Tescil İşlemleri
Akitsiz tescil işlemleri ifraz, tevhit, cebri satışın tescili, cins değişikliği, düzeltme işlemi, intifa hakkı, ipoteğin terkini işlemi, iştirakin bozulması, kat irtifakı istemi, kat mülkiyeti kurulması, kira şerhi istemi, mirasın intikali, mirasın taksimi, şufa, iştira ve vefa istemi gibi farklı başlıklar altında incelenebilir.
İntifa Hakkı
Kişiye bağlı irtifak hakları, belirli bir kişi lehine kurulan ve bu kişiye sıkı sıkıya bağlı olan haklardır.
Miras İntikali
Tapu sicilinde kayıtlı olan taşınmaz sahibinin vefatı durumunda, miras hakkının mahkemeden alınmış veraset senedinde belirtilen mirasçılar adına Medeni Kanun hükümlerine göre tescili işlemidir.
Mirasın Taksimi
Malikin vefatı ile mirasçılarına iştirak hâlinde mülkiyet olarak intikal eden mirasın, mirasçılar arasında müşterek mülkiyete geçmeden müstakil mülkiyete geçmelerini sağlayan paylaşım işlemidir.
Düzeltme (Tashih)
Tapu kütüğüne yanlış veya eksik olarak yazılmış bir kaydın belgelerine uygun şekilde düzeltilmesi işlemidir.
Şufa, İştira ve Vefa İstemi
Bir taşınmaz malın satılması hâlinde, onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkı şufa hakkı tanıyan hukuki bir düzenlemedir. Kanuni şufa hakkı ve sözleşmeden doğan şufa hakkı olmak üzere iki şekilde ortaya çıkar. İştira hakkı, bir gayrimenkul başka bir kişiye, belirli bir bedele satın alma opsiyonu tanıyan ve bu hakkın tapu siciline şerh edilmesiyle korunan şahsi bir haktır. İştira hakkı sahibi, taşınmazın sahibinden aynı koşullarla (iştira bedeli karşılığında) satın alma hakkına sahiptir. İştira hakkı sözleşmesinde hakkın kullanım süresi belirlenir ve genellikle bu süre 10 yılı geçemez. Vefa hakkı ise hakkı satanın, sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır.