YYT201U-BELEDİYE, İMAR VE GAYRİMENKUL MEVZUATI
Ünite 2: İmar Programları, İmar Uygulamaları ve Uygulama Araçları
Giriş
İmar planlaması, yasal olarak planlama yapmaya yetkilendirilenler ile planlaması yapılacak yerleşimin geleceğinin şekillenmesinde sorumluluk sahibi olan ilgili idarenin, yerleşimde yaşayanların yararını gözetecek şekilde yerleşime yönelik yaptığı düzenlemeler, değişiklikler ve işlemler olarak açıklanabilir. Bu bağlamda, sektörel hedefleri belirleyerek yapıldığı bölgenin gelişimi ve iyileştirilmesine yön veren imar planları, farklı ölçeklerde bölgenin mevcut durumunu geleceğe hazırlamaktadırlar. Bunu yaparken planlama esasları, şehircilik ilkeleri ve kamu yararı gözetilerek ülke, bölge ve kent verileri üzerinden doğal çevre-yapılaşmış çevre arasındaki koruma kullanma dengesi temel alınmaktadır. Bu ünitede imar planlarına yönelik İmar Programları ile Doğrudan ve İsteğe Bağlı İmar Uygulamalarına yer verilmektedir.
İmar Programları
İmar Programları, belediyelerin imar planlarını uygulamak amacıyla hazırlanırlar. 5 yıllık bir zaman dilimini kapsayan ve belediye yatırımlarına yönelik hazırlanan belgelerdir. İmar programlarının takip edilmesi planların da öngörülen süreler içinde gerçekleşip gerçekleşmediğini kontrol etmek açısından önemlidir.
İmar programlarının başarısı; programa dahil olan hizmetlerin amacı, önceliği, önemi ve maliyeti gibi faktörlere bağlıdır. Bu yüzden programlar kapsamında belirlenen hizmetlerin dağıtımı, 5 yıllık bir zaman diliminde akılcı, tutarlı ve ekonomik yeterliliklere bağlı bir yaklaşımla yapılmalıdır. Program kapsamında yapılacaklar çok yönlü olarak ele alınmalı, belirlenen başlangıç ve bitiş süreleri dikkate alınarak planlı bir şekilde yürütülmelidir.
İmar Programlarının Hazırlanması ve Onaylanması
Kentler, ilgili mevzuat uyarınca belediyeler ve diğer yetkili idareler tarafından hazırlanan, imar hukuku ve imar uygulamasına ilişkin izlenecek sürecin yol haritası olan imar planları ile geleceğini biçimlendirmektedir. Bir kentin geleceğini ilgilendiren bu planlama süreci şüphesiz uzun bir zaman dilimine yayılmaktadır. Bu süreç kanun koyucunun belirlediği ve imar programlarıyla şekillenen beşer yıllık uygulama dönemleriyle yönetilmektedir. Her uygulama döneminde imar programları kapsamında yapılacak işlerin, önceliklerin ve maliyetlerinin belirlenmesi, kaynakların dikkate alınması esastır. Bu kapsamda imar programları hazırlanırken aşağıdaki ilkelerin dikkate alınması programların sağlıklı işlemesini olanaklı kılacaktır.
• Gerçekçi ve tutarlı bir şekilde hazırlanacak imar programlarının içeriği yerleşimin gereksinimleri dikkate alınarak belirlenmeli, programa alınan iş ve işlemlere yönelik ilgili yılların bütçelerinde bulunması gereken ödenekler ayrılmalıdır. • İmar planlarında belirlenen hedeflere uygun olarak hazırlanacak olan imar programları 5 yıllık uygulama sürecinde öncelikli olanlardan
başlanarak sistemli ve disiplinli bir şekilde uygulanmalıdır. • İmar planında bulunmayan iş ve işlemler imar programına da alınmamalı, imar planında sıklıkla yapılan muhtemel değişikliklerin imar programlarını da değiştirmesine engel olunmalıdır. • İmar programlarının kesintiye uğramaması ve muhtemel sapmalardan etkilenmemesi için her yeni imar programının bir öncekinin devamı niteliğinde düşünülmesi önemlidir. Böylece daha önceki programın bitiş tarihinden en az 6 ay önce hazırlanması ve öngörülen tarihte yürürlüğe konulması sağlanarak program sistemli ve kesintisiz bir şekilde takip edilmelidir. • Beş yıllık imar programları süresi bitimine kadar geçerlidir. Buna karşın, bir önceki imar programında olmasına rağmen farklı nedenlerle gerçekleştirilemeyen işler olanaklar çerçevesinde bir sonraki yeni imar programı döneminin öncelikleri arasına alınmalıdır. • İmar planlarında karşılaşılacak muhtemel değişikler yeni bir imar programıyla değil mevcut imar programına ek programlarla karşılanmalıdır. • İmar planlarının yürürlüğe girmesinden sonra hazırlanan imar programlarını imar planı bulunan belediyelerin hazırlaması esastır. • 5 yıllık imar programlarının hazırlanma sürecinde programla ilişkilenen kamu kuruluşlarıyla koordinasyonun sağlanması ve görüşlerinin alınması zorunludur. İmar planlarında yapıldığı bölgenin geleceğini şekillendirecek ve belediyeler tarafından yatırımı sağlanacak arazi kullanımlarıyla (ulaşım, rekreasyon yeşil alan kullanımları vb.) birlikte planla ilişkilenen diğer kamu kuruluşlarının gerçekleştireceği yatırımlar da (eğitim, sağlık yapıları vb.) bulunmaktadır. • İmar programlarında, diğer kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlarda yapılacak kamulaştırmaların ilgili kamu kuruluşlarınca program süresi içinde gerçekleştirilmesi zorunludur. Bu kapsamda öngörülen ödenekler de tahsis yapılan kamu kuruluşlarının bütçelerine dahil edilmelidir.
3194 sayılı İmar Kanunu Madde 10’a göre imar planlarının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç 3 ay içinde hazırlanan 5 yıllık imar programları belediye meclislerinde görüşülmekte ve kabul edildikten sonra kesinleşmektedir. İmar programları mevzuatta tanımlandığı hâliyle süresi bitimine kadar geçerliliklerini korurlar ve program bitmeden yeni bir imar programı yapılamaz. Kaldı ki onaylı bir imar programında yer alan bir kararın programdan çıkarılması yasal olarak da mümkün değildir. Buna karşın imar programlarına dahil olacak önemi ve önceliği bulunan bir durumla karşılaşıldığında belediyeler uygun görürse mevcut imar programlarına ek programlar yapabilirler.
İmar Programlarının Yararları
İmar programları, belediyeler için düzenleyici, bağlayıcı ve koordine edici özelliklere sahiptir. Belediyeleri 5 yıllık programa alınan konular açısından bu zaman dilimi içinde uygulamaya teşvik ederek bağlayıcı bir görev üstlenirler. Dolayısıyla hem imar planlarının uygulanmasında hem de uygulamanın kaynağını planlamada önemli faydaları vardır.
İmar planları belediyelerin tanımlı bir program kapsamında faaliyet göstermelerini sağlar, plan kararları açısından programa alınan konuları belirlenen bir takvime göre gerçekleştirmeye zorlar, bir takvime göre işleyecek program rasyonel çözümlerle birlikte belediyelerin kaynak, iş gücü ve zaman kaybını engeller. Belediyelerin bir program çerçevesinde hareket etmesini zorunlu kıldığı için plansız ya da kısa süreli programlardan doğabilecek muhtemel sakıncaları ortadan kaldırır. Ayrıca uygulama açısından bir takvime sahip olduğu için mülk sahiplerinin taşınmazları üzerinde ortaya çıkabilecek kısıtlama hâlini program takvimi çerçevesinde sınırlandırır. Program takvimine uyum ile tutarlı ve etkin bir uygulamanın gerçekleşmesini sağlar ve imar planlarından etkilenecek ilgili idareler arasında eş güdümü sağlar. İmar planları program içinde yer alan yatırımcı kamu kurum ve kuruluşlarını yapacağı yatırımlar açısından plana uymaya zorlar, plan uygulamasında gerektiğinde etaplama sağlar ve finans kaynakları oluşturur.
Doğrudan Yapılan İmar Uygulamaları
İmar planlarının uygulanması, arazi ve arsaların plan kararları dikkate alınarak kullanıma uygun hale getirilmesidir. 2020 tarihinde çıkarılan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre gerçekleştirilecek arazi ve arsa düzenlemelerinin nerelerde ve nasıl uygulanacağını ve buna ilişkin diğer kavram ve hususları açıklamaktadır. Dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13, 18 ve 44’üncü maddeleri olan yönetmelik, belediye ve mücavir alan sınırları ile bu sınırlar dışında düzenlenmiş uygulama imar planı alanları içindeki binalı veya binasız arazi ve arsa düzenlemelerini kapsamaktadır. Bu bağlamda imar planlarının uygulanması sürecinde kamulaştırma ile arazi ve arsa düzenlemesi doğrudan yapılan uygulama yöntemleri arasında yer almaktadır.
Kamulaştırma
Anayasa’nın 35’nci maddesinde yer alan mülkiyet hakkı temel haklardan biri olmakla birlikte bazı özel durumlar nedeniyle kısıtlanabilmektedir. Bu özel durumların kısıtlılık hâlini gerçekleştirmeye yönelik yürürlükteki imar planları açısından en önemli uygulama araçlarından biri kamulaştırmadır. İlgili Anayasa maddesinde mülkiyet hakkının yalnızca kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceği ifade edilirken kamulaştırma, mülkiyetin elde edilmesinde asli yollardan biri olarak Anayasa’nın 46’ncı maddesinde de açıklanmıştır.
İstimlak olarak da bilinen kamulaştırma, bu işlemi yapma yetkisi tanınan idarenin kamu yararının gerektirdiği hâllerde kamulaştırmaya konu olan taşınmazların tamamı veya bir kısmını bedelini ödemek koşuluyla ilgili kanun hükümlerini uygulamasıdır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bir taşınmaz üzerinde kamulaştırma yapılabilmesi için kamu yönetimlerinin yükümlü oldukları ve kamu yararı gerektiren kamu hizmetleri ve girişimlerini gerçekleştiriyor olmaları esastır. Dolayısıyla kamulaştırmaya yönelik bir uygulamada kamu yararı yoksa kamulaştırma da yapılamaz.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bir kamulaştırma uygulaması için aşağıdaki temel ilkelerin dikkate alınması esastır.
• Kamulaştırma yapılırken ilgili kanunda yer alan esas ve usullere uyulur. • Kamulaştırma, yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu yönetimlerince yapılabilir. • Kamulaştırma yapılabilmesi için ilgili idarece hukuka uygun bir kamu yararı kararı alınması ve alınan bu kararın ilgili mercilerce onaylanması gerekmektedir. • Kamulaştırmaya konu alan taşınmazlar gerçek ve özel hukuk tüzel kişiliklerin mülkiyetinde bulunmalıdır. • Kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ödenir veya kanunda belirtilen durumlar mevcut ise eşit taksitlerle ödenebilir. İşte bu yüzden bir kamulaştırmanın yapılabilmesi için öncelikle kamulaştırma ödeneğinin temin edilmesi gerekmektedir.
Kamulaştırma Öncesi İşlemler ve İdari Şerh
Kamulaştırma uygulaması yapacak idare uygulama kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerhini, ilgili taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bu bildirim sonucu tapu müdürlüğü tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine idaresince kamulaştırma kararı alındığını ifade eden şerh maddesi yazılır.
Kamulaştırma ve Kamu Yararı
İmar planları mülkiyet hakkını özel durumlarda kamulaştırma yoluyla kısıtlarken bu kısıtlamanın kamu yararı kararına dayanması esastır. Bu yüzden kamu yararı, planlama hukukunda ana ilkelerden biri olup bir işlemin kamu hukukuna uygunluğunun bir ölçütüdür.
Kamu Yararı Kararı ve Onay
Kamu yönetimleri kamulaştırma için her ne kadar yükümlü oldukları ve kamu yararı gerektiren kamu hizmetlerini gerçekleştirecek olsalar da idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanamayacağından öncelikle kamulaştırma ödeneğinin temin edilmesi gerekmektedir. Ödenek hazır hâle geldikten sonra yönetimlerin kamulaştırma için kamu yararı kararı almalarına gereksinim duyulmaktadır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 5. maddesine göre kamu yararı
kararı alacak merciler “Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri”, “Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları” ve “Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık” gibidir.
Kamu yönetimlerince alınan kamu yararı kararının ilgili mercilerce onaylanması da gerekmektedir. Kamu yararı kararı köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin; ilçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin; üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün; Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının; Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün; Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının; Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın ve gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayı ile tamamlanır.
Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
Kamulaştırma ve İmar Kanunu
İmar Kanunu’na göre kamulaştırmadan kamuya ait gayrimenkuller de etkilenmektedir. İmar Kanunu Madde 11’e göre; “İmar planlarında; meydan, yol, su yolu, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir.” İmar Kanunu, kamuya ait gayrimenkuller üzerinde bir bina bulunması hâli ve kamulaştırmaya konu olan yerlerin yeni bir imar planıyla özel mülkiyete konu olabilecek hâle getirilmesi durumuna da açıklık getirmektedir. Maddede arsası hariç yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedelin ödeneceği, bedeli ve ödeme şeklinin taraflarca tespit edileceği ve maledilen arazilerin ve arsaların belediye veya özel idare tarafından satılamayacağı ve başka bir maksat için kullanılamayacağı belirtilmiştir.
Kamulaştırmanın cephe hattıyla ilişkili olduğu durumlar da söz konusudur. İmar planlarında, parsel üzerinde konumlanacak yapının cephe hattından önde yapı yapılamaz. İmar planlarında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin kamulaştırılmasıyla da karşılaşılabilir.
Kamulaştırma ve Satın Alma Usulü
İdareler, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyette bulunan taşınmazları elde etmeye yönelik satın alma usulü ile kamulaştırma, mahkeme kararı ile kamulaştırma, kısmi kamulaştırma, trampa (değişim, bir taşınmazın başka bir taşınmazla değiştirilmesi işlemi) suretiyle kamulaştırma, acele kamulaştırma, kadastro görmeyen yerlerde kamulaştırma, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için kamulaştırma ve bağış gibi yöntemlere başvurabilir. Kamulaştırma kanunu uyarınca, idarelerin tapuda kayıtlı taşınmaz mallar hakkında gerçekleştireceği kamulaştırmalarda, öncelikli olarak satın alma yöntemini uygulaması esastır. İdarece satın alma işleminin yapılabilmesi için kamulaştırılacak taşınmazın tahmini bedelinin tespit edilmesi gerekmektedir.
İdare tarafından, anlaşma tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren en geç 45 gün içinde, kamulaştırma bedeli ödenmeye hazır edilerek, kamulaştırmaya konu taşınmaza ilişkin tüm hakların arındırıldığının yer aldığı yazıya istinaden idare adına tapuya tescil veya terkin edilir. Bu işlem sonrası kamulaştırma bedeli ödenir. Böylece kamulaştırmaya konu olan taşınmaz için satın alma usulü ile kamulaştırması tamamlanmış olur. Bu madde uyarınca yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi hâlinde bu Kanun’un 10. maddesine göre işlem yapılır.
Kamulaştırmada Boşaltma, Vazgeçme ve Geri Alma
Kamulaştırmada Boşaltma, Vazgeçme ve Geri Alma, Kamulaştırma Kanunu Dördüncü Kısım’da yer alan Madde 20, 21, 22 ve 23’e göre yapılmaktadır. Kamulaştırma sürecinde lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapuda tescil edilen taşınmaz malın boşaltılması istenebileceği gibi kamulaştırmayı yapan idare ya da mal sahibi tarafından bazı durumlarda kamulaştırma işleminden vazgeçilebilir. Taşınmaz malın boşaltılması sürecinde idarenin icra memurundan boşaltma talebi söz konusudur. Bu talep nedeniyle icra memuru taşınmazı on beş gün içinde boşaltmaya yönelik içindekilere tebliğde bulunur. On beş günlük süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa icraca boşaltılır. Boşaltma sürecinde yapılacak itiraz ve şikâyetler sürecin işlemesini engellemez. Boşaltma nedeniyle mal sahibi ve idare tazminat ile sorumlu tutulamayacağı gibi mahkemece ihtiyati tedbir kararı da verilemez. Boşaltmaya konu taşınmazın bir ekili arazi olması durumunda boşaltma hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanını beklemenin mümkün olmadığı durumlarda ise takdir edilecek ekin bedeli ödenmek koşuluyla arazinin boşaltılması talep edilebilir.
Kamulaştırma Kanunu’na göre idare ihtiyacı olmadığına karar verdiği bir taşınmazı kamulaştırmak
istemeyeceğinden kamulaştırmadan tek taraflı vazgeçebilir. Kamulaştırmadan tek taraflı vazgeçme yalnızca idareye tanınmış bir hak olup Kamulaştırma Kanunu’nun 21’nci maddesinde düzenlenmiştir. İdare, tek taraflı olarak kamulaştırmadan vazgeçtiğinde bu karardan geri dönemez. İlgili taşınmaza idare tarafından yeniden ihtiyaç duyulursa yeni bir kamulaştırma süreci başlatılmalıdır.
Arazi ve Arsa Düzenlemesi
Doğrudan yapılan uygulama yöntemleri arasında yer alan arazi ve arsa düzenlemesi ile yöntemin nerelerde ve nasıl uygulanacağı, düzenleme ortaklık payı ile düzenleme sonucu imar parsellerinin oluşturulması ve bu parsellerin dağıtımı konularına ilişkin hususlara açıklık getirilecektir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesini temel aldığı için “18. Madde uygulaması” ya da “18 uygulaması” olarak bilinen uygulamanın amacı, imar planına uygun imar parselleri oluşturmak için arazi ve arsaların düzenlenmesidir. Hüküm 18’in uygulaması mülkiyete ilişkindir. Bu uygulamayla, düzenlemeye konu olan parseller, maliklerinin rızası olmaksızın bir bütün olarak ele alınır ve imar planına uygun şekilde yol, yeşil alan gibi düzenlemeler yapılır. Yapılan yeni düzenlemeler, imar parsellerinde bir değer artışı sağlar. Düzenleme sürecinde, uygulamaya dahil olan tüm parsellerden aynı oranda Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapılarak kamunun bedelsiz bir şekilde taşınmaz edinmesi sağlanır.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımına yönelik umumi ve kamu hizmet alanları dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz. DOP, “düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe kadar düşülebilen miktardır.” Düşülebilendir çünkü parselasyon yapılması için düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması ilgili idarenin tasarrufundadır. Kesinti yapılması zorunlu olmayıp idarenin ihtiyacının olup olmadığına bağlı olarak gerçekleşir. Bu yüzden, yapılacak en yüksek kesinti oranı, düzenlemeye dahil olan taşınmazın düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşi kadar olup ihtiyaca göre bu oran daha düşük olabilir ancak daha yüksek olamaz.
İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımı
Arazi ve arsa düzenlemesi yapan idareler, bu konuda tamamen serbest hareket edemezler. İmar mevzuatında düzenlemenin nasıl yapılması gerektiğini işaret eden ilkeler bulunmaktadır. İmar düzenlemesi sonucu imar parsellerinin oluşturulması ve nasıl dağıtılacağı bu ilkelerden biridir. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin Parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları başlıklı
17. maddesinde imar parsellerinin nasıl oluşturulacağı açıklanmaktadır.
Arazi ve arsa düzenlemesinde, imar uygulamasına giren imar ya da kadastro parselinin bulunduğu yerden parsel verilmesi zorunludur. İmar Kanunu’nun 18. maddesine 2019 yılında 7181 sayılı Kanun’la eklenen fıkrada da “Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir” ifadesi yer almaktadır.
İsteğe Bağlı Yapılan İmar Uygulamaları
İmar planlarının uygulanması sürecinde kamulaştırma ile arazi ve arsa düzenlemesi isteğe bağlı olmayan (cebri) yöntemler olarak kullanılırken ifraz ve tevhit ise isteğe bağlı (rızai) imar planı uygulama yöntemleri arasında yer almaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri taşınmaz sahiplerinin isteği üzerine ya da yargı kararı ile ifraz ve tevhit yoluyla da imar parselleri oluşturulmasına olanak tanımaktadır. Bu işlemlerin yapılabilmesi için imar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması ve tescil edilmesi esastır. İfraz ve tevhit işlemlerinin yapılabilmesi için yalnızca parselasyon planının tescil edilmiş olması yeterli değildir, aynı zamanda imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması da zorunludur. Bu yüzden imar planı bulunan alanlarda İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda parsel maliklerinin tümünün muvafakatı ile uygulama imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olarak yapılabilmektedir.
İfraz
İfraz, sözlük anlamıyla bir arazinin bölünmesi, parsellere ayrılmasıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde “bir parselin bölünerek ayrılması işlemi” olarak ifade edilen ifraz, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te de “bir parselin imar mevzuatına uygun olarak bölünerek, birden fazla parsel oluşturulması” olarak ve Talebe Bağlı İşlemler ile Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi’nde “parselin iki ya da daha fazla parçaya bölünmesi işlemi” olarak tanımlanmaktadır.
Tevhit
Temel amacı imar planına uygun imar parseli elde etmek olan tevhit, sözlükte birleştirme anlamındadır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde “parsellerin birleştirilmesi işlemi” olarak ifade edilen tevhit, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te de “Birden fazla birbirine bitişik parselin imar mevzuatına uygun olarak birleştirilmesidir” olarak tanımlanmaktadır. İşlemin yapılması sırasında birleştirmeye konu olan parseller üzerinde tasarrufu kısıtlayan engellerin (ipotek, haciz vb.) bulunmaması gerekir. Herhangi bir engel var ise hak sahiplerinin muvafakatı gerekmektedir.