işleriyle ya da yıllara yaygın inşaat işleri ile muhasebe ve Giriş vergi uygulamaları açısından özel inşaat işletmelerine göre
İnşaat faaliyetleri ilk mühendislik alanlarından birisidir. farklı süreçlerle karşılaşmaktadırlar. İnsanların barınma ihtiyacı temel gereksinimlerinden birisini oluşturmaktadır. Bu nedenle inşaat faaliyetlerinin İnşaat İşinin Tarafları
geçmişi insanoğlunun yaradılışında var olan merak İnşaat mamul veya hizmetinin gerçekleştirilebilmesi için, duygusu ile başlamaktadır. bir işverenin ve bu işi yerine getirecek birçok inşaat
Bireylerin ve toplumun ihtiyaçlarını doğanın kaynakları çalışanı bulunması gerekmektedir. İnşaat faaliyeti ile karşılamak, doğanın zapt edilemeyen gücünü yürütücülerinin sayısı çok olmasına rağmen en temelleri dizginleyebilmek ve hatta uygarlıkların ve hükümdarları şunlardır:
tanrılaştırmak için; • İnşaat (Yapı) Sahibi: Belirli bir inşaat işini
• Mısır piramitleri, kararlaştırılan bedel karşılığında müteahhide • Babil asma bahçeleri, yaptıran kişi veya kuruluşlardır. İnşaat faaliyetini başlamasını sağlayan işverenlerdir. Yıllara • İskenderiye Deniz Feneri, yaygın inşaat ve onarım işinin başlamasına neden • Çin Seddi, olan faaliyeti bütçesindeki öz kaynakları, kendi • Halikarnas Mozolesi kaynakları veya yabancı kaynaklar ile finanse • Rodos Heykeli, eden, işin tamamlanması ile kesin kabulü yapılan • Artemis Tapınağı gibi dünyanın yedi harikasını yapıya ihtiyaç duyan gerçek ve tüzel kişilerdir. oluşturan yapıtlar ortaya konulmuştur. • Proje Yöneticisi: İnşaat projesi, inşaat işine
İnşaat ve Gayrimenkul Kavramları ilişkin ilk teklifin hazırlanma sürecinden başlar ve inşaatın kesin kabulüne kadar devam eder. İşletmeler faaliyet alanlarına göre ticaret, üretim veya Proje yöneticisi, inşaat sahibinin taleplerinin hizmet işletmeleri olarak sınıflandırılır. İnşaat faaliyetinde yerine getirilmesine ilişkin olarak tasarım, bütçe, bulunan işletmelerin inşaat malzemeleri satıyorsa bir zaman, araç ve ekipman uyumunu ve yönetimini ticaret işletmesidir. Ancak köprü, gemi, bina, tünel, sağlayan kişidir. arkeolojik kazılar, bakım gibi çok farklı ürünlerin • Yapı Müteahhidi (Yüklenici): İnşaat işlerinin yaratılması, inşaat faaliyetlerinin üretim işletmesi mi, sözleşme, plan ve şartnamelere uygun biçimde yoksa hizmet işletmesi mi olduğu konusunda farklı yapımı için sorumluluk alan ve bu amaçla işgücü, görüşlerin ortaya çıkmasına neden olmaktadır. malzeme ve ekipman sağlayarak bunları yöneten İnşaat ve Gayrimenkul kişi veya ortak birimlerdir. Yapı müteahhidi, yapım işini, yapı sahibine karşı taahhütte bulunan Gayrimenkul, toplum yararı amacıyla getirilmiş ve ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek veya tüzel sınırlamalar dışında sahiplerine, bunları diledikleri gibi kişidir. kullanma hakkı veren toprak ve taşınmaz yapılardır. İnşaat Yapı müteahhidi inşaat işini eser sözleşmesi ile ise kısaca, taşınmaz varlıkların yaratılmasındaki süreçler üstlenen kişidir. Bu nedenle inşaat işinin ve faaliyetler olarak tanımlanabilir. İnşaat terimi, muhasebe kayıtlarını tutmak, mali tablolarını Arapçadan inşaa kelimesinden gelmektedir ve Türkçe hazırlamak ve vergi yükümlülüklerini yerine karşılığı yapıdır. getirmekle sorumludur. İnşaat kavramı, insanların hayal gücü ile • Taşeron (Alt Yüklenici): Bir inşaatın tamamının tasarlayabilecekler emek, teknoloji ve kaynakların yapı müteahhidi tarafından kendi ekipman ve kullanılarak bu tasarılarını hayata geçirerek yaratacakları işgücü ile gerçekleştirilmesinin mümkün tüm yapılar veya eserler ile yaratılan mamuller üzerinde olmadığı durumlarda, işin işçilik, tesisat, gerçekleştirilecek tüm iyileştirmeleri kapsamaktadır. havalandırma gibi belli bir kısmının yapımını müteahhide karşı üstlenen ve bu alanda İnşaat işletmesi, kendi adına veya hesabına veya taahhüt uzmanlaşmış gerçek veya tüzel kişilere taşeron yoluyla başkalarına inşaat yapan işletmelerdir. İnşaat denilmektedir. işletmeleri gerçekleştirdikleri faaliyetler sonucunda özel Türkiye’de inşaat sektörü ağırlıklı olarak özel inşaatlarda mamul ve taahhüt şeklindeki inşaatlarda ise bir sektörden gelen taleplerle beslenmektedir. İnşaat hizmet sunan özel üretim işletmeleridir. Başka bir ifadeyle faaliyetlerinin yaklaşık %60’ını konut projeleri kendi nam ve hesabına veya taahhüt yoluyla başkalarına oluşmaktadır ve konut üretimi alanında farklı inşaat yapan işletmelere inşaat işletmesi denilmektedir. birçok sektörden girdi sağlamaktadır. İnşaat işletmeleri kuruluş aşamasında özel inşaat İnşaat İşinde Kullanılan Bazı Terimler: işletmeleri ve inşaat taahhüt işletmeleri şeklinde kurulmuş olsalar bile, inşaat taahhüt işletmeleri şeklinde kurulanlar, İnşaat işlerinde kullanılan başlıca terimler şunlardır: taahhüt işlerinin yanında özel inşaat işleri de yapabilmektedirler. Taahhüt işletmeleri yaptığı inşaat
• Hakediş (İstihkak): Tamamlanmış iş Kesin kabul: Geçici kabulden sonra kısımlarının inşaat proje yöneticisi tarafından sözleşmelerde ve ihale dokümanında belirtilen periyodik biçimde denetlenip onaylanması süre sonunda veya öncesinde işin tamamlanması üzerine, bunlarla ilgili sözleşme tutarlarının ile yapı müteahhidinin, inşaat sahibine periyodik olarak inşaat sahibi tarafından başvurarak Kesin Kabul Tutanağı’nı onaylatması ödenmesidir. İnşaat işi bütünleşik hizmetlerin ve inşaat işini teslim etmesi sürecidir. verildiği bir hizmettir. İnşaat projesinin belirtilen Kısmi Kabul: Bir inşaat işinin kabulünden önce sürelerde tamamlanabilmesi için proje ile veya sonra ihale dokümanında veya sözleşmede sözleşme ile ve inşaat sahibinin talepleri ile belirtilmiş olması şartıyla taahhüt konusu işin sürekli bir fiziki kontrolünün sağlanması tamamlanmış ve müstakil kullanıma elverişli gerekmektedir. Ayrıca yapı müteahhidinin bölümleri için kısmi geçici kabul yapılabilir. projeyi yürütme maliyetlerini karşılayabilmesi İnşaatların Sınıflandırılması için de belirli aralıklarla projede tamamlanan kısımların bedelini tahsil edilmesine olanak İnşaat faaliyetleri;
sağlanmaktadır. • Zamana,
İnşaat işinin kesin kabulünden önce alınan • Kanunlara, hakedişler, ara hakediş veya geçici hakediş olarak • Sahipliğine, adlandırılırken, kesin kabulden sonra sözleşmede • Yapılış yerine göre farklı şekillerde belirtilen inşaat bedelinden veya ihale bedelinden sınıflandırılabilmektedir. ara hakedişler düşüldükten sonra kalan hakediş bedeli ise son hakediş veya kesin hakediş olarak Bitirme Zamanına Göre İnşaat Sınıflandırması
tanımlanmaktadır. Türkiye gibi dört mevsimin yaşandığı ülkelerde inşaat • Teminat: 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu’na yapım süreleri oldukça kısadır. Bu nedenle inşaat veya göre taahhüt inşaat işlerinde inşaat sahiplerinin onarım işinin başlangıcında zamana yönelik verilen yapı müteahhidinin işi zamanında ve ihale taahhütler son derece önem kazanmaktadır. Bu bakış sözleşmesinde belirtilen şartlarda ve kalitede açısıyla, zamana göre yapılan sınıflandırmada inşaatın yapılmasını sağlamak amacıyla teminat bitirme süresi göz önünde bulundurulmaktadır. Buna göre almaktadır. Teminat süresi, ihale ilanı ile kesin grupta yer alan inşaatlar;
kabul arasındaki süreyi ifade eder. • Aylara yaygın inşaat ve onarım işleri ile Geçici teminat: İnşaat sahibinin ihale yoluyla • Yıllara yaygın inşaat ve onarım işleri olmak inşaat işini yapmak için istekli yüklenicilerden, üzere ikiye ayrılır. ihaleye katılabilmeleri ve tekliflerinde ciddi olduklarını gösterebilmek amacıyla, istekli Toprağa Bağlılığına Göre İnşaat Sınıflandırması tarafından teklif edilen bedelin %3’ünden az Hem 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nda hem de 6098 olmamak üzere, ihaleye katılan tüm istekliler Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda varlıklar taşınır (menkul) tarafından belirlenecek para, teminat mektubu ve taşınmaz (gayrimenkul) olarak sınıflandırılmaktadır. veya kamu senetleridir. Taşınır yapılar, “başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması Kesin teminat: Taahhüdün sözleşme ve ihale amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve dokümanı hükümlerine uygun olarak yerine benzeri hafif yapılar, bunlar malikine aittir, bu tür yapılar, getirilmesini sağlamak amacıyla, sözleşmenin taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde yapılmasından önce ihale üzerinde kalan gösterilmez”, şeklinde tanımlanmaktadır. Taşınmaz istekliden ihale bedeli üzerinden hesaplamak yapılar ise; insan eliyle toprağa bağlı olarak (arsa/arazi suretiyle %6 oranında kesin teminat alınır. üzerinde) sürekli kalmak amacıyla meydana getirilen ve • Kabul: Yapı yüklenicisi tarafından 4734 sayılı ekonomik değer taşıyan yapılardır. Kamu İhale Kanunu hükümlerine göre ve inşaat sahibi ile yapılan sözleşme hükümlerine göre Vergi Rejimine Göre İnşaat Sınıflandırması
tamamlanması durumunda, inşaat sahibinin veya İnşaatların yapılma amaçlarına göre Vergi Usul Muayene ve Kabul Komisyonu tarafından inşaat Kanunu’nda farklı şekillerde vergilendirme işin kabul edilmesidir. gerçekleştirmektedir. Vergi kanunlarında inşaat ayırımına Geçici kabul: Bir inşaatın (tamamen bitmemiş gidilmemesine rağmen, inşaat işlerinin ve işletmelerinin bile olsa) inşaat sahibi tarafından öngörülen vergileme farklılıkları açısından bir ayrıma gidildiği amaca uygun olarak kullanılmak istendiği düzeye görülmektedir. Buna göre vergi kanunları açısından ulaştığını, tasarımcı veya proje yöneticisi ya da inşaatlar; her ikisinin belgelediği tarihte, ilgili komisyon • Özel inşaatlar ve tarafından geçici kabul tutanağının onaylanmasıdır. • İnşaat taahhüt işleri olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Özel (yap-sat) inşaat işleri, kendi nam ve hesabına bina Uygulama projesi üzerinden anahtar teslimi götürü bedel inşa edip, daire, kat ve dükkân şeklinde satmak veya teklif almak suretiyle ihale edilecek yapım işlerinde arazi satmak amacı olmaksızın kendi ihtiyacı için kişilerin kendi ve zemin etüt çalışmalarının; ön ve/veya kesin proje arsası üzerine yapmış oldukları inşaat işlerini üzerinden birim fiyat teklif almak suretiyle gerçekleştirilir. kapsamaktadır. Bina inşa edip daire, kat ve dükkân İhale edilecek yapım işlerinde ise, mümkün olan arazi ve halinde satanlar, bu inşaatı kendi arsaları üzerine zemin etüt çalışmalarının yapılmış olması gerekmektedir. yapabilecekleri gibi arsa karşılığında belirli sayıda daire, Kamu kurumları inşaat işini, bu faaliyeti yürüten kat ve dükkân vermek suretiyle de yapabilirler. Bu yüklenicilerden yatırmak amacıyla ihale yoluyla davet durumda özel inşaat işletmelerini taahhüt işletmelerinden ederler. İhale, Kamu İhale Kanunu’nda yazılı usul ve ayıran temel özellikler şöyledir: şartlarla mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin istekliler arasından seçilecek birisi üzerine bırakıldığını • Özel inşaat işletmeleri ticari kazanç elde etmek gösteren ve ihale yetkilisinin onayını müteakip amacıyla kendi nam ve hesaplarına inşaat sözleşmenin imzalanması ile tamamlanan işlemlerin yaparlar. bütünüdür. • Özel inşaat işletmeleri satmak amacıyla inşaat İhale yetkilileri; ihaleye çıkarılan yapım işleri için ihaleye yaparlar. katılmak isteyen isteklilerin farklı ihale yöntemlere göre • Pazarlama ve satış sorumluluğu işletmeye aittir. teklif vermelerini isteyebilir. Buna göre ihale türleri; açık • Kâr veya zararın belirlenmesinde işin bitmesi ihale usulü, belirli istekliler arasında ihale usulü, pazarlık yeterli değildir, aynı zamanda satış işleminin de usulü veya doğrudan temin yöntemleri olarak sıralanabilir. tamamlanması gerekmektedir. İnşaat İşletmelerinde Defter ve Belgeler Özel inşaatlar yapılış biçimlerine göre üçe ayrılabilir: İnşaat işletmeleri de 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 1. Satmak amacı olmaksızın kendi arsası ya da zorunlu tuttuğu yasal defterler olan yevmiye defteri, arazisi üzerine yapılan inşaat işleri, defter-i kebir ve envanter defterini tutmak durumundadır. 2. Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak Ancak inşaat işletmeleri faaliyetlerini yürütebilmek amacıyla yapılan inşaat işleri (yap/sat işleri), amacıyla isteğe bağlı bazı defterlerde tutmaktadır. Bunlar 3. Arsa (kat) karşılığı inşaat işleri. şöyle sıralanabilir:
İnşaat taahhüt işletmeleri • Şantiye (Günlük) Defteri,
İnşaat taahhüt işletmeleri ise taahhüt şeklindeki özel veya • Röleve Defteri, kamu sektörüne yapılan ve genellikle yıllara yaygın inşaat • Ataşman Defteri, ve onarım işi nitelinde olan inşaat işlerini gerçekleştiren • Puantaj Defteri, işletmelerdir. Başkası adına yapılan inşaat işleri taahhüt • Sürveyan Defteri, kapsamında yer almakta ve uygulamada taahhüt • Yeşil Defter. şeklindeki inşaat ve onarım işleri olarak ifade Bu defterler 1979 yılında yürürlüğe giren Bayındırlık edilmektedir. Ancak bir inşaat faaliyetinin taahhüt İşleri Kontrol Yönetmeliği’nde kontrol mühendisliğince şeklinde inşaat ve onarım işi olarak değerlendirilebilmesi düzenlenecek, röleve, ataşman defteri, plankote, proje, için aşağıda verilen unsurları taşıması gerekmektedir: hesap, tutanak, şantiye defteri ve işin yürütülmesi için 1. İşin yapılmasını isteyen bir taraf bulunmalı şeklinde geçmektedir. Uygulamada bilgisayar (inşaat sahibi), yazılımlarının etkin bir şekilde kullanılması ile birlikte, bu 2. İşin yapılmasını üstlenen tarafın olmalı defterlerin görevleri yazılımın içinde bir araç çubuğunda (müteahhit), çıkan listede bir başlık haline getirilmiştir. Başlık 3. Sözleşmeye konu olan inşaat ve onarım işi tıklandığında verilerin işlenmesi için bir menü ile ekrana bulunmalı (inşaat işi) ve gelmekte ve istenirse raporda almakta mümkün 4. İnşaat ve onarım işi belli bir parasal bedel olabilmektedir. karşılığında yapılmalıdır. Hatta bazı defterlerde bir amacı yerine getirmek için alt başlık altına getirilmiştir. Örneğin, Puantaj defteri, bordro İnşaat Taahhütlerinde Faaliyet Süreci menüsü içinde ücret hesaplamasının içine yerleştirilmiştir. Taahhüt şeklinde yapılan inşaatlar özel işletmeler veya Yazılımın bir ay önceki işlemleri kopyalayabilme özelliği kamu kurumlarına yapılabilir. Özel işletmelere yapılan olması nedeniyle, çalışanların puantaj bilgileri her ay bir inşaat işlerinde işin kime verileceği ve nasıl ihale önceki aydan kopyalanabilmektedir. edileceğine ilişkin kanunlarla konulmuş kurallar bulunmamaktadır. Kamu kurumlarına ilişkin inşaat işleri Şantiye defteri, işin ilerleyişini, inşaata giren ihrazatı, ise, 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu hükümlerine göre fiyat farkına tabi gereçlerin çeşit ve miktarlarını, çalışan yapılmak zorunluluğu bulunmaktadır. işçi sayısını ve çalışan makineleri takip edildiği bir KİK’e göre proje türleri; ön proje, kesin proje ve defterdir. uygulama projesi olarak tanımlanmaktadır.
Röleve defteri, ataşman defterine kaydedilen inşaat işlemlerinin tamamlanmasından sonra denetçiler (sürveyanlar) tarafından sonuçların basit krokilerinin kaydedildiği defterlerdir.
Sürveyan defteri ise denetçilerin inşaat işine ilişkin bilgilerin yazıldığı defterdir. Yazılımlarda inşaat işine ilişkin projenin hazırlanması ile birlikte inşaat bilgilerinin de sisteme girilmesi gerekmektedir. Bu nedenle böyle bir deftere ihtiyaç kalmamıştır.
Ataşman defteri, inşaat esnasında esas projede olmayan işlerin şekil ve boyutlarını gösteren çizim ve sayısal bilgiler tutulur. Uygulamada metraj ve ataşman işlemleri aynı menüden takip edilmektedir.
Yeşil defter, iki ara hakediş dönemi arasında yapılan inşaat işlerini ve çeşitlerini gösteren defterdir. Ayrıca söz konusu inşaat işlerinin yaklaşık maliyet hesaplamalarına dayalı hakediş tutarları da oluşturulur.