HUK306U-ÖZELVERGİ HUKUKU II
Ünite 4: Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi
Giriş
Ülkeler içinde bulundukları ekonomik, sosyal ve siyasi yapının gereklerine göre çeşitli konular üzerinden vergi almaktadırlar. Türkiye’de verginin konusu gelir, harcama ve servet olmak üzere üç temel unsura dayanmaktadır. Emlak vergisi ve Değerli Konut vergisi Servetin konusuna giren vergiler arasındadır. Türk vergi sistemi içinde kişilerin sahip olduğu menkul ve gayrimenkul varlıkları kapsayan genel bir servet vergisi uygulanmamaktadır. Genel bir servet vergisi yerine kişilerin sahip oldukları belirli servet unsurlarını toplam servetlerinden bağımsız olarak vergilendiren özel servet vergisi niteliğinde bazı vergiler uygulanmaktadır. Emlak vergisi ve de- ğerli konut vergisi bu vergilerdendir. Emlak vergisinin kapsamında iş yeri, konut, arsa, arazi gibi gayrimenkullerin tamamı girerken Değerli konut vergisinin kapsamına ise sadece bina vergi değeri kanuni sınırı aşan konutlar girmektedir. Bu iki verginin muafiyet şartları ve vergi tarifeleri gibi beyan yükümlülükleri de farklılıklar içermektedir. Aynı Kanun’da düzenlenen bu iki vergiyi sırasıyla ele alacağız.
Emlak Vergisi
Emlak vergisi, bina, arazi ve arsalar için ayrı ayrı belirlenip uygulanmakta olan üç alt vergi türünün genel adıdır. Emlak vergileri hemen her ülkede, fakat değişen kapsam ve yöntemlerle uygulanmaktadır. Türk vergi sisteminde emlak vergisinin varlık nedenini açıklamak için üç gerekçeye dayanılabilir. Bu gerekçelerden ilki emlak vergisinin, belediyelerin gelir ihtiyacına cevap vermesidir. İkincisi, emlak vergisi eski bir vergidir yani mükellefler bu vergiye alışmışlardır.Üçüncüsü ise vergi konusu gizlenemediğinden, bu vergiyi uygulama idari açıdan oldukça kolaydır. Bütün bunlar emlak vergisini cazip kılmaktadır. Tarihî gelişimi itibarıyla çok eski dönemlere dayanan emlak vergisi MÖ 2000’li yıllara kadar dayanmaktadır. Günümüzdeki arazi vergisine benzer bir uygulama ile ilk emlak vergisine Çin’de rastlanmaktadır. Emlak vergisi, Tanzimat Dönemi’nde başlayan mali ıslahat hareketinin bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Ayrıca Tanzimat Dönemi’nde, o döneme kadar alınan çeşitli geleneksel vergiler birleştirilerek tek bir vergi şekline getirilmiştir. Tanzimat Dönemi’nde başlayan mali reform hareketinin devamı olarak 1863 yılında Emlak Vergisi kavramı vergi sistemimize girmiştir. Tanzimat sonrası dönemle birlikte uygulanmaya başlanan emlak vergisi ve devamında Musakkafat
vergisi Cumhuriyet’in ilanından itibaren 1931 yılına kadar varlığını sürdürmüştür. 1931 yılında kabul edilen 1833 sayılı Arazi Vergisi, 1837 sayılı Bina Vergisi ve 1970 yılında kabul edilen 1319 sayılı Emlak Vergisi Cumhuriyet Dönemi emlak vergileri içinde yer almaktadır. Emlak Vergisi Kanunu bina vergisi ve arazi vergisi olmak üzere iki ayrı vergiyi içermektedir.
Emlak Vergisinin Temel Özellikleri
Türkiye’de emlak vergisinin 2023 yılı itibarıyla mahalli idarelerin bütçe gelirleri içerisindeki payı %7, vergi gelirleri içerisindeki payı ise %50 civarındadır. Emlak vergisi gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan bina, arsa ve araziden alınan, hasılatı ve yönetimi çoğunlukla yerel idarelere bırakılmış sürekli, objektif ve özel nitelikte bir servet vergisidir. Emlak vergisinde matrah olarak bina, arsa veya arazinin değeri kabul edilmektedir. Bu nedenle emlak vergisi genel olarak değer esaslıdır. Vergi mükellefinin kişisel özelliklerini değil bina, arazi ve arsanın değerini esas aldığı için subjektif değil, objektif vergilerden sayılır. Ayrıca emlak vergisinde tek oran uygulanmaktadır. Vergi oranı mükellefin kişisel durumuna göre değil vergiye konu gayrimenkullerin türüne göre değişiklik göstermektedir. Emlak vergisinin bir diğer özelliği ise sürekli vergilerden sayılmasıdır. Emlak Vergisi Kanunu’nda bina vergisi ve arazi olmak üzere iki ayrı vergiye yer verilmiştir.
Bina Vergisi
Bina, yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tümüdür.
Bina Vergisinin Konusu
Binanın yapıldığı maddenin niteliğinin bir önemi bulunmamaktadır. Bu kapsamda gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tümü bina olarak kabul edilmektedir. Bina vergisi yükümlülüğünün doğabilmesi için inşaatın kullanılış amacına uygun olarak tamamlanmış olması gerekir. Yapım aşamasında bulunan tamamlanmamış inşaatlar bina olarak değerlendirilmez. Binaların bütünleyici parçaları da bina ile birlikte değerlendirilir. Kullanılış tarzı bakımından bina ile bir bütünlük oluşturmayan parçalar bina vergisinin konusuna girmez.Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti kurulmuş binalar bağımsız bölümleri birer bağımsız bina olarak değerlendirilir.
Bina Vergisinin Mükellefi
Ünite 4: Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi
Bina vergisinin mükellefi binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir. İntifa hakkı; sahibine, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerini veren ayni bir haktır. Bir binanın malikinden başka bir de intifa hakkı sahibi varsa bu durumda kuru mülkiyete sahip malik değil, intifa hakkı sahibi verginin mükellefi olur. Bir binanın maliki ya da intifa hakkı sahibi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler mükellef olur. Paylı ya da müşterek mülkiyet; Türk Medeni Kanunu’na göre bir şeyin üzerinde birden fazla kişinin hisse sahibi olmasına verilen isimdir. Paylı mülkiyette tek bir mülkiyet hakkı olur ve mal üzerindeki bu hak birden fazla kişiye aittir. Paylı mülkiyette maldan yararlanma ve tasarruf etme üzerinden bir ortaklık kurulur. Bir binaya paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftir.
Sürekli Muaflıklar
Sürekli muaflıklar çoğunlukla kamu kuruluşlarına ait veya kamunun kullanımına sunulmuş ve kamu yararı taşıyan binalardır. Bina vergisinde yer alan sürekli muafiyetler kamu kurum ve kuruluşları, elçilik ve konsolosluklar ve askerî kuruluşlara ait gayrimenkullere yöneliktir. Emlak Vergisi Kanunu’nun sürekli muaflıkları düzenleyen hükümlerine göre bazı binaların muafiyetten yararlanabilmesi için kiraya verilmeme koşulu bulunmaktadır.
Geçici Muaflıklar
Emlak Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinde binalara ilişkin geçici muaflıklar düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile binalar için geçici süreli tam muafiyet getirilmiştir. Konut olarak kullanılma koşuluna uyulması koşuluyla binanın satılması veya başka sebeplerle el değiştirmesi hâlinde yeni malik de kalan süre için muafiyetten yararlanabilecektir. Bir kişi birden fazla konuta sahip olsa bile her bir konut için 1/4 oranındaki geçici muafiyetten ayrı ayrı yararlanabilecektir. Emlak Vergisi Kanunu’ nda düzenlenen geçici muaflıklardan bir diğeri de turizm müesseselerine ait binalar için getirilmiştir. Muafiyetten doğal afet dolayısıyla kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak sahiplerine teslim edilen binalar da yararlanır.
Bina Vergisinin Matrahı
Bina vergisinin matrahı, binanın “vergi değeri” dir. Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ortaklaşa belirlediği bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri uygulanacağı yıldan dört ay önce Resmî Gazete’de ilan edilir. Vergi Usul Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre belirlenen bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerine karşı, bu bedellerin Resmî Gazete’de ilanını izleyen on beş gün içerisinde Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliğince Danıştay’da dava açılabilmektedir. Mükelleflerin kişisel olarak dava açma hakkı bulunmamaktadır.
Bina vergisinin Oranı
Bina vergisinin oranı, konutlar için ‰ 1, diğer binalar için ‰ 2 dir. Bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içindeki konutlar için ‰2, diğer binalar için ‰ 4 olarak uygulanır. Diğer binalar ifadesi, konut (mesken) olarak kullanılan binalar dışındaki binaları kapsamaktadır.
Bina Vergisi Mükellefiyetinin Başlaması ve Bitmesi
Yanan, yıkılan, bütünüyle kullanılamaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi izleyen taksitten itibaren sona erer.
Bina Vergisinin Tarh ve Tahakkuku
Bina vergisi, normal olarak ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının ocak ve şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur. Tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazıyla bildirilir. Yapılan tarh ve tahakkuku izleyen yıllarda, yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmış vergi değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.
Bina Vergisinin Hesaplanması
Bina vergisinin oranı konutlar için ‰1 diğer binalar için ‰ 2’dir. Büyükşehir belediyesi sınırları içinde bu oranlar sırasıyla ‰ 2 ve ‰ 4 olarak uygulanır.
Arazi Vergisi
Arazi Vergisinin Konusu
Vergi hukukunda arazi, genel olarak arz üzerinde bulunan ve sınırları dağ, çit, duvar, ağaç, yol gibi doğal ve yapay işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçası olarak tanımlanmaktadır. Arsa ise belediye ve
Ünite 4: Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi
mücavir alan sınırları içinde bulunan ve belediyelerce parsellenmiş arazidir. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin Emlak Vergisi Kanunu’na göre arsa sayılacağını belirleme yetkisi Cumhurbaşkanı’na verilmiştir (EVK. m. 12/3). Bu kapsamda parsellenmemiş arazinin hangi durumlarda arsa sayılacağı belirlenmiştir.
Arazi Vergisinin Mükellefi
Arazi vergisinin mükellefi arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenlerdir.
Arazi Vergisinde Muafiyetler
Arazi vergisinde de muafiyetler sürekli muaflıklar ve geçici muaflıklar olmak üzere iki grupta düzenlenmiştir.
Sürekli Muaflıklar
Arazi vergisinde süreklilik taşıyan muafiyetler Emlak Vergisi Kanunu’nun 14. maddesinde “Daimi Muaflıklar” başlığı altında düzenlenmiştir.
Geçici Muaflıklar
Arazilere ilişkin geçici muaflıklar Emlak Vergisi Kanunu’nun 15. maddesinde düzenlenmiştir.
Arazi Vergisinde İstisna
Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin vergi değerinin 10.000 Türk lirası, arazi vergisinden istisnadır. Cumhurbaşkanı bu istisna miktarını üç katına kadar artırmaya yetkilidir.
Arazi Vergisinin Matrahı
Arazi vergisinin matrahı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit edilen “vergi değeri”dir. Arsa ve araziler için vergi değeri, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre belirlenir.
Arazi Vergisinin Oranı
Arazi vergisinin oranı ‰ 1, arsalarda ise ‰ 3’ tür. Büyükşehir belediyelerinde araziler için uygulanacak oran ‰ 2, arsalar için ‰ 6’ dır. Cumhurbaşkanı, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir (EVK. m. 18).
Arazi Vergisinde Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi
Vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer. Deprem, su
basması, yangın gibi doğal afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların meydana geldiği tarihleri izleyen bütçe yılından itibaren iki yıl süreyle alınmaz. Üzerine bina yapılan arsanın arazi vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren sona erer.
Arazi Vergisinin Tarh ve Tahakkuku
Arazi vergisi de bina vergisi gibi normal olarak ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının ocak ve şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur. Yapılan tarh ve tahakkuku izleyen yıllarda, yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmış vergi değeri üzerinden hesaplanan arazi vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.
Arazi Vergisinin Hesaplanması
Arazi vergisi ile ilgili verilen bilgilerden sonra konuyu bir örnekle somutlaştıralım. Mükellefiyeti 2024 yılında başlayanların, mükellefiyetleri ile ilgili bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerinin hesabında; takdir komisyonlarınca 2021 yılında takdir edilen ve 2022 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri; 2022 yılına ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%122,93/2=) %61,465 nispetinde artırılması suretiyle bulunacak.
Bina ve Arazi Vergilerine İlişkin Ortak Hükümler
Bildirim Verme ve Süresi
Yeni İnşa Edilen Binalar Nedeniyle Bildirim
Yeni inşa edilen binalar için inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmışsa her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde bildirim yapılır (EVK. m.23/a).
Vergi Değerini Değiştiren Sebeplerin Doğması Hâlinde Bildirim
Emlak Vergisi Kanunu’nun 33. maddesinde bina ve arazinin vergi değerini değiştiren durumlar belirtilmiştir. İfraz; ayırma, hisseleri belirleme, arazinin küçük parçalar hâlinde belirlenmesi, bölüştürülmesidir.
Elbirliği Mülkiyetinde ve Paylı Mülkiyette Bildirim
Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi ayrı ayrı bildirimde de bulunabilir. Bu takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların sayısına göre ayrı ayrı
Ünite 4: Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi
tarh ve tahakkuk yapılır. Paylı mülkiyet hâlinde ise bildirim ayrı ayrı verilir.
Bildirimin Verileceği Yer ve Bildirimde Bulunmamanın Sonucu
İlke olarak emlak vergisi bildirimi, emlakin bu- lunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir. Bildirimin süresinde verilmemesi hâlinde vergi idarece tarh edilir. İdarece tarhiyatta her yıla ilişkin vergi değeri, vergi değerinin belirlenmesini düzenleyen 29. madde hükmü dikkate alınarak hesaplanır.
Emlak Vergisinin Ödeme Süresi
Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksitin ödenme zamanı mart, nisan veya mayıs ayları, ikinci taksitin ödenme zamanıysa kasım ayıdır. Hazine ve Maliye Bakanlığının ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirme yetkisi vardır. Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan zincirleme olarak sorumlu tutulurlar. Devralanın ödemek zorunda kaldığı vergi için mükellefe rücu hakkı vardır (EVK. m.30/son). Ferağ; bir mülkü başkasına bırakma, başkasının üstüne geçirmedir.
Emlak Vergisinde Zamanaşımı Zamanaşımı, vergi borcunu sona erdiren nedenlerden biridir. İlke olarak, vergi idaresinin vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihi izleyen yıldan itibaren en geç beş yıl içinde vergiyi tarh etmesi gerekir. Bu süre içinde tarh ve tebliğ edilmeyen vergi zaman aşımına uğrar.
Değerli Konut Vergisi
Zaman zaman devletlerin genel bütçede ortaya çıkan vergi geliri ihtiyacına yönelik olarak yeni vergiler getirmesi söz konusu olabilmektedir. Değerli konut vergisi de yeni ihdas edilen vergilerden biri olarak 7194 Sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’na 42 ila 49. maddelerin ilave edilmesi suretiyle mevzuatımızdaki servet vergileri arasında yerini almıştır. Değerli konut vergisi, yüksek değere sahip konutlar üzerinden alınan ve belli bir sınırın üzerindeki değere sahip konutu bulunan kişilerin ödemesi gereken bir vergi türüdür. Değerli konut vergisi ile Türkiye’deki vergi sisteminin lüks mülkler üzerindeki etkisinin artırılması, sosyal eşitsizliklerinin minimize edilmesi ve kamu gelirlerinin çeşitlendirilmesi amaçlanmıştır.
Değerli Konut Vergisinin Konusu
Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. mad- desine göre belirlenen bina vergi değeri 2024 yılı için 12.880.000 Türk Lirası üzerinde olanlar değerli konut vergisinin konusunu oluşturur.
Değerli Konut Vergisinin Mükellefi
Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir. Malikin Türk vatandaşı yahut ya- bancı olması, gerçek kişi ya da tüzel kişi olması mü- kellefiyet bakımından bir önem arz etmemektedir.
Değerli Konut Vergisinin Matrahı
Değerli konut vergisinin matrahı mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesinde yer alan tutarı aşan kısmıdır. Değerli Konut Vergisinde Muafiyet
Değerli konut vergisine ilişkin muafiyet uygulamaları Emlak Vergisi Kanunu’nun “muaflıklar” başlıklı 46. maddesi ile düzenlenmiştir. Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaf tutulmuştur.
Değerli Konut Vergisinin Oranı
Değerli konut vergisinin oranı Emlak Vergisi Kanunu’nun 44. maddesi ile düzenlenmiş ve değerli konut vergisi için artan oranlı tarife benimsenmiştir.
Değerli Konut Vergisinin Beyanı ve Ödenmesi
Değerli konut vergisi beyana dayalı bir vergi olup mükellef, mesken nitelikli taşınmazının değerinin Emlak Kanunu’nun 42. maddesinde belirtilen sınırı (2024 yılı için 12.880.000 TL) aşması hâlinde sınırın aşıldığı yılı takip eden yılın şubat ayının 20’nci gününün kadar taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı vergi dairesine taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerine ilişkin vesikaları da ekleyerek beyanname vermekle yükümlüdür. Değerli konut vergisi, mükelleflerin beyannamelerini vermeleri üzerine vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk olunur ve tahakkuk eden vergi şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.