Emlak Pazarlaması — Ünite 2 Özeti

Emlak Pazarlamasında Çevresel Faktörler

EMY210U- EMLAK PAZARLAMASI

Ünite 2: Emlak Pazarlamasında Çevresel Faktörler

Giriş

Hangi sektör ya da pazar t ür üolursa olsun, pazarlamayla uğ ra şanlar pazarlamayla ilgili faaliyetlerini dı ş çevreyi oluş turan pek çok de ğiş ik faktör ün etkisi altında yü r ütmek zorundadır. Pazarlama çevresi, kimi zaman sınıflandırılması zor gibi gör ünen, bununla birlikte i şletme iç in karı şık tehdit ve fırsat ortamlarını ifade eden bir kavramdır.

Emlak Pazarlamasında Çevre Fakt örlerı̇

İşletmelerin pazarlama ç e vresi, onun hedef pazar ya da pazarlarındaki tüketiciler ya da alıcılarla olan ticari iş ve ilişkilerini başarılı bir biçimde sürdürmek ve geliştirmek için, sahip olduğu olanak ve yetenekleri etkileyen baskı ve aktörlerden oluşur .

Emlak pazarlaması, emlak işletmesi tarafından; emlağın tasarlanması, inşa edilmesi, tanıtılması ve fiyatlandırılması faaliyetlerini kapsamaktadır. Emlak pazarlaması, aslında bir yer pazarlaması olarak değerlendirilebilir. Emlak pazarında emlağın tasarımı, kullanılan malzemelerin kalitesi, doğal afetlere karşı güvenliği, işçilik, yer seçimi, çevre düzenlemesi ve sosyal hizmet birimlerinin tasarımı gibi konular tüketicilerin tercihlerine duyarlı olmalıdır.

Emlak pazarında, emlak seçimini etkileyen iki temel çevresel faktör vardır: Ma kro ç evresel faktörler ve mikro çevresel faktörler . Kontrolümüz altında ve etkileyebildiğimiz ç evre faktörleri mikro ç evre faktörlerini, doğrudan etkileyemediğimiz ancak vereceğimiz tüm kararlar ü zerinde etkisi olan faktörler ise makro ç evre faktörlerini ifade etmektedir.

Emlak Pazarlamasında Mı̇kro Çevre Fakt örlerı̇

Pazarlama yönetiminin görevi, mü şteri de ğeri ve mü şteri tatmini yaratarak m üşteriler ile ili şki kurmaktır. Pazarlama başarısı elde etmek için yöneticilerin değer dağıtım ağını oluş turan diğer departmanlar, tedarikçiler, pazarlama aracıları, rakipler, kamuoyunun ç eşitli kesimleri ve müşteriler ile de ilişkiler kurmaları gerekmektedir .

Emlak işletmelerinin ü st yönetimi, misyon, hedefler ve uzun dönemli stratejileri belirler. Emlak işl etmelerinin pazarlama yöneticileri, işletmenin diğer departmanlarıyla yakın ilişki içinde ç alışmalıdır.

Mikro ç evre faktörleri, emlak pazarları açısından beş başlık altında ele alınır. Bunlar emlak tedarikçileri, emlak aracıları, emlak işletmelerinin rakip leri, kamuoyu, emlak müşterileri.

Emlak Tedarik çileri

Emlak sektöründe emlak ü rünlerinin pazarlanması açısından tedarikçiler, emlak ü reticileri ve emlağını satmak isteyen mülk sahipleri olarak değerlendirilebilir. Bu çerçevede, tedarikçilerin itibarlı v e marka olan emlak

reticiler ü olması, müşterilerin güven duymasına ve satışların hızlanmasına olanak sağlayacaktır.

Emlak Aracıları

Emlak pazarlarında yer alan aracılar, emlağın reticiden/satıcıdan ü emlak müşterisine ulaşmasında özellikle mülkiyet akışı, ödeme akışı, bilgi akışı ve tutundurma akışını gerçekleştirerek önemli roller stlenirler ü . Emlak pazarındaki aracılar müşteri bulmada, müşterilere emlakların tanıtılmasında ve mü terilerin satınş almaları için ikna edilmesinde satıcı ve alıcı arasında bir köprü görevi görürler. Emlak aracılarının temel işlevi, bir emlağın mülkiyeti ya da kullanım hakkı müşteriye ulaşana kadar tüm satın alma sürecinin yönetimidir.

Emlak İşletmelerinin Rakipleri

Emlak pazarlarında, bu pazara ü rün ve hizmet sunan ç eşitli işletmeler birbiri ile rekabet hâlindedir. İşletmelerin mevcut rakiplerinin yanı sıra, pazara girebilecek olan potansiyel rakiplerini de dikkate almaları gerekmektedir. Pazarlama anlayışına göre başarılı olabilmek için sektörde bulunan tüm işletmelerden daha fazla müşteri memnuniyeti sağlamak gerekir.

Kamuoyu

Emlak sektörü de dahil olmak ü zere bir firmanın pazarlama çevresi, kamuoyunun farklı bölümlerini kapsar. Kamuoyu bölümleri ; finansal topluluk, medya topluluğu, k amuya ait resmî topluluklar, Sivil Toplum Örgütleri , yerel/lokal topluluklar, genel topluluklar ve kurum içi topluluk.

Bir emlak ü reticisi ya da aracısı, tıpkı müşterilerin olduğu nihai pazar gibi kamuoyunu ve yukarıda sözü edilen kamuoyu gruplarını da dikkate almalıdır. Özellikle farklı emlak projelerinin pazara sunumunda ya da bu projelerin markalaşmasında kamuoyu desteğini almak, işletmenin işini kolaylaştırır.

Emlak Müşterileri

Müşteriler, bir işletmenin mikro ç evres i içindeki en önemli aktörlerdir. Üretilen her ş ey, müşteri tarafından satın alınacağı varsayımıyla ekonomik açıdan değer kazanır. Bu bağlamda, müşteri ayrıca işletmelerin en önemli sermayesidir. Tüm değer dağıtım ağının amacı, hedef müşterilere ulaşmak ve onlarla güçlü ilişkiler kurmaktır.

Emlak Pazarlamasında Makro Çevre Fakt örlerı̇

İyi bir yönetim tarzı, makro ç evre faktörlerinin bir kısmını öngörülebilir ve kontrol edilebilir hâle getirebilir. Unutulmamalı ki içinde bulunduğu ç evreyi iyi tanıyan ve bu ç evreye uyum sağlayan işletmeler başarıyla büyüme gösterirken bunu başaramayan işletmeler ise farklı güçlüklerle karşılaşırlar. Emlak işletmelerini etkileyen makro ç evre faktörleri yedi başlık altında ele alınmaktadır.

Demografik Faktörler

Pazarlama kararlarını en fazla etkileyen ç evre faktörü, demografik faktörlerdir.

Demografik ç evre, bir toplumun demografik özellikleri, nüfus yapısı ve nüfusla ilgili sosyal kurumlar gibi unsurlardan oluşur. Demografik özellikler nüfusun; yaş, cinsiyet, meslek, eğitim, ehirleşme, aile büyüklüğü, gelir ş vb. nitelikler itibarıyla dağılımını ifade eder .

Pazarlamacıların hedef kitlesini oluşturan toplumdaki bireylerin demografik yapısı, pazarlamacıların büyük oranda ilgisini ç ekmektedir. Dünya nüfusu büyük bir hızla büyüyere k 8 milyar kişiyi geçmiştir. Bu büyük ve ç eşitliliği fazla olan nüfus, işletmelere ç eşitli fırsatlar da sunmaktadır.

Demografik değişimler, bir ü lkenin sosyal, ekonomik ve kültürel dinamiklerini önemli ölçüde etkiler. Türkiye son yıllarda aşağıdaki açıklam alardan da görüldüğü gibi, demografik değişimlerin etkilerini güçlü bir ş ekilde hisseden ü lkelerden biri olmuştur .

Nüfus dağılımı: Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ne göre, Türkiye’nin 2022 yılı nüfusu 85.279.553’tür. Bu sayının %50,1’i (42.704.112) erkeklerden, %49,9’u (42.575.441) kadınlardan oluşmaktadır.

Nüfus artışı bütün mal ve hizmetlere olan talebi artırdığı gibi, konuta olan talebi de artırmaktadır. Arslan vd. (2013) yaptıkları bir ç alışmada, Türkiye için nüfus artış hızı ve nüfus dağılımının konu t talebi ü zerindeki etkisini incelemişlerdir.

Eğitim: 1935 yılında erkeklerde %29, kadınlarda %10 seviyesinde olan okuryazarlık oranı 2022 yılında erkeklerde %99, kadınlarda %96’ya ula şmış tır. 2022 yılında 25 yaş ve ü zeri nüfusun aldığı ortalama eğitim süresi 9,2 yıla ç ıkmıştır. Ortalama eğitim süresinin en yüksek olduğu iller sırasıyla Ankara, İstanbul ve Eskişehir’dir .

Eitimleğ birlikte yaşam standartlarının ve kalitesinin artması, emlak niteliklerine yönelik beklentilerin ve standartlarının da değişme sine yol açmaktadır.

Kentleşme ve Göç: Son yıllarda Türkiye’de kentleşme oranı hızla artmıştır. Kırsal alanlardan kentlere ve yurt dışından Türkiye’ye doğru yoğun bir göç hareketi yaşanmakt adır.

Bu durum, özellikle büyük ş ehirlerdeki nüfusu ve emlak talebini arttırarak emlak sektörünü de etkilemektedir.

Bağımlılık Oranı: Çalışma ç ağının (faal nüfus) dışındaki nüfusun, (0 -14 ve 65+ yaş) ç alışma ç ağındaki nüfusa (15 - 64 yaş) oranını gösteren bağımlılık oranı 1935’te 100 kişi için 83 kişiyken 1990’da ç alışma çağındaki her 100 kişi için 64 kişi olmuştur.

Bağımlılık oranının düşmesi, özellik - le konut talebini olumlu yönde etkileyen faktörlerden biridir. İnsanların daha fazla ç alışması, daha fazla gelire sahip olması anlamına gelir.

Yaşlanan Nüfus: Türkiye’de ya lış nüfusun (65+ yaş) toplam nüfus içindeki payı, 20. yüzyılın son on yılına kadar % 5’in altında kalarak ciddi bir değişiklik göstermemiştir. Doğurganlıktaki düşüşle birlikte, yaşlı nüfusun toplam

nüfus içindeki payı da giderek artmıştır. Hızlı iç göç nedeniyle özellikle kırsal kesimin yaşlılık oranları daha hızlı artmaktadır. Nüfusun yaşlanması, genç nüfusun özellikle de kadınların iş yaşamına dahil olması bakım hizmetlerine olan talebi arttırmıştır.

Hane halkı büyüklüğü: Hane halkı, tek bir aileden oluşabileceği gibi, birden fazla ailenin bir araya gelmesiyle de oluşabilir. “Tek kişilik hane halkı” ise yalnız yaşayanlardan oluşmaktadır. Kentleşme, göç, demografik gelişmeler, hane halkı yapısının değişimi (yalnız yaşama isteği, evlenme, boşanma vb.) v e konut tüketim alışkanlıklarının farklılaşması gibi etkenler, konut gereksinmesinde niteliksel ve niceliksel değişimlere neden olmaktadır. Aile yapısına ilişkin önemli bir gelişme de boşanma sayısı ve oranının son 20 senede ciddi ş ekilde artmasıdır. 2001- 2022 arasında yıllık boşanma sayısı 92 binden 181 bine kadar ç ıkmıştır.

Dünyanın değişim gösteren demografik ç evresi, işletmeler için büyük anlam taşımaktadır . Bu nedenle pazarlamacılar, hedef pazarlarındaki demografik eğilimleri ve gelişmeleri yakından takip etmektedirler. İşletmeler; değişen yaş ve aile yapılarını, nüfusun coğrafi olarak nasıl yer değiştirdiğini, eğitim düzeyine ilişkin özellikleri ve nüfus çeşitliliğini incelemektedirler.

Ekonomik Faktörler

İşletmenin içinde bulunduğu ekonomik ç evre, talep kavramıyla doğrudan ilişkili ç eşitli unsurlardan oluşur. Bu unsurlar; millî gelir, kişi başına harcanabilir gelir, gelirin dağılımı, gelirin elde ediliş dönemleri, borçlanma olanakları, ticaret sektörünün yapısı ve işleyişi ve değişik sektörlerin gelişme yönleri gibi alt unsurlardır. Ekonomik koşulların olumlu olduğu dönemlerde, tüketicilerin satın alma gücü artar, tüketici güven endeksi yükselir ve tüketiciler daha ç ok satın almaya istekli olurlar. Enflasyon ve faiz oranları da gelir ve satın alma gü cü ü zerinde etkilidir. Fiyatlar genel seviyesindeki artış eğilimi olarak ifade edilen enflasyon satın alma gücünü düşürür. Bu durum ise pazarda istikrarsızlık yaratır ve gelir dağılımını bozar.

Emlak talebini belirleyen faktörlerden biri de hane halkının gelir düzeyidir. Kişilerin emlak talebi, gelir düzeyine bağlı olarak değişmektedir.

Toplumsal ve Kültürel Faktörler

İ letmelerin ü rünlerini tasarlayıp pazara sunmadan önce,ş toplumun yapısını ve kültürünü iyi tanıması önem taşır. İnsanların tüm istekler i ve beklentileri ş ekillendiren ve buna bağlı olarak algıları yöneten kültürel ç evre, diğer sektörlerde olduğu gibi emlak pazarında verilecek olan tüm kararları da etkiler.

Kültürün temel özellikleri aşağıdaki gibi sıralanabilir :

Kültür paylaşılır. Kültür sosyalleşme ve yabancı kültürü benimseme ile öğrenilir. Kültür kuşaktan kuşağa aktarılır. Kültür dinamiktir. Kültür adapte edilebilir .

Yasal ve Politik Faktörler

Emlak sektöründe de imar, tapu, mülkiyet vb. konuları düzenleyen yasalar pazarlama kararları zerinde etkilidir. ü Devletin ve yerel yönetimlerin ç ıkardıkları yasalar, tüzükler, yönetmelikler emlakla ilgili pazarlama faaliyetlerine ç eşitli kısıtlamalar getirir. Özellikle emlak müşterisinin haklarını korumaya ve pazardaki rekabeti düzenlemeye yönelik ortaya konan yasalar ve diğer düzenlemeler de pazarlama faaliyetlerinin sınırlarının belirlenmesinde oldukça önemlidir.

Emlak sektörü, yasal düzenlemelerin etkisi altında sürekli bir dönüşüm içindedir. Bu düzenlemeler, sektörün daha effaf, güvenilir ve s ş rdürülebilir bir yapıya kavuşmasınıü sağlamakla birlikte, yatırımcıların ve tüketicilerin karar alma süreçlerini de doğrudan etkilemektedir. Dolayısıyla, sektördeki gelişmeleri yakından takip etmek ve yasal değişikliklere hızlı bir ş ekilde adapte olmak, ba arılı birş emlak yönetimi ve yatırımı için hayati önem taşımaktadır .

Emlak işletmeleri, ü rünlerini ve pazarlama programlarını planlarken yeni yasal düzenlemeleri takip etmelidir ve rekabeti, tüketicileri ve toplumu koruyan temel yasalar hakkında bilgi sahibi olmalıdır.

Teknolojik Faktörler

Birçok işletme gibi emlak işletmeleri de kendilerini teknoloji eğrisinin gerisinde bulmuş ve sosyal ağ ve akıllı telefon teknolojilerini pazarlama planlarına hızla dahil etmekte zorlanmıştır. Bu nedenle, diğer sektörlerde olduğu gibi emlak sektöründe de teknolojik ç evre, sürekli izlenmesi gereken önemli bir ç evre faktörüdür.

Günümüzde bloglar, sosyal ağlar, akıllı telefonlar, tablet bilgisayarlar, QR kodları ve GPS teknolojisini kullanan yeni mobil teknolojiler ve uygulamalar, emlakçıların müşter ilerle iletişim kurma ve emlak pazarlama yöntemlerini etkilemektedir. Emlak pazarlarında yer alan aracıların, müşterilerin emlakla ilgili bilgileri nasıl elde ettiği, elde ettiği bilgileri nasıl kullandığı ve hangi bilgi kaynaklarını artık kullanmaktan vazgeçtiğini anlamaları zorunludur. Bu bilgiler sayesinde emlak ü retici ve aracıları, listelenen her emlak için pazarlama bütçesini en etkili ekilde kullanabilirler. ş

Emlak pazarlamasında, dijital iletişim ortamlarına ve pazarlama uygulamalarına müşterilerin ilgisi her geçen gün artmaktadır. Sektörde faaliyet gösteren broker ve komisyoncular, dijital teknolojileri kullanarak daha fazla müşteriye ulaşm anın yollarını aramaktadır.

Rekabete İlişkin Faktörler

Pazarlama yöneticileri rekabetin kaçınılmaz olduğu durumlarda, başa baş rekabetten kaçabilecek stratejiler belirleyebilirler. Ekonomistlere göre, dört temel rekabetçi pazar yapısı vardır: tam rekabet, oligopol, monopolcü rekabet, monopol. Pek ç ok ü rün pazarı yıllardır tam rekabet ya da oligopol rekabete yönelirler. Bu durumlarda, rakipler çok benzer ü rünler teklif ederler. Müşteriler birbirlerinin yerine geçebilecek ç ok sayıda ü rünle karşılaştıklarından,

yöneticiler ç ok düşük fiyatlar ve düşük kar marjları ile rekabet ederler. Bazen yöneticiler müşteriye nasıl bir değer sunabiliriz sorusunu sormadan, ç ok hızlı fiyatları düşürürler .

Doğal Faktörler

Doğal ç evre, pazarlama faaliyetlerinden etkilenen ve pazarlamacıların girdi olarak ihtiyaç duydukları doğal kaynaklar ile ilişkilidir. En temel seviyede, fiziksel ç evrede meydana gelen her türlü beklenmedik olay - hava durumundan doğal afetlere kadar - işletmeleri ve paza rlama stratejilerini etkilemektedir.

Pazarlamacıların, müşteri beklentilerini temelinden etkileyen doğal ç evrede ortaya ç ıkan bir çok durumun farkında olmaları gerekmektedir. İklim krizi, artan ç evre kirliliği, hammadde kıtlığı, enerji yetersizliği, iklim ve topoğrafya koşullarının işletmeler ü zerinde ç eşitli etkileri bulunmaktadır.

Emlak Sektöründe Pazarlama Ç evresi Analizi

Pazarlama ç evresini analiz eden ve elde ettiği sonuçlara göre hareket eden işletmeler, fırsatlardan yararlanırken tehditlerden kendilerini koruyabilirler. Çevresel faktörleri analiz etmede sıklıkla kullanılan analizlerden biri, PESTEL Analizi’dir. PESTEL Analizi, işletmeleri etkileyen dış faktörleri ve bunların işletmeler ü zerindeki etkisini değerlendirmeyi amaçlamaktadır. İşletmeler, kendilerini etkileyen dış faktörleri keşfedip, değerlendirerek doğru stratejiler oluşturabilir ve doğru kararlar alabilirler. PESTEL, politik, ekonomik, sosyal, teknolojik, ç evre ve yasal kelimelerinin İngilizce baş harflerinden oluşmaktadır .

PESTEL Analizi, işletmeleri etkileyecek olan potansiyel dış ç evredeki gelişmeleri ortaya koyarak, ç evrede fırsat ve tehdit olarak algılanabilecek olan faktörlerin belirlenmesine yardımcı olan, faydalı bir yöntemdir.

Enflasyon artışının emlak maliyetlerini artırması, konut kredisi faiz oranlarının artması, kredi faizlerinin emlak müşterilerine maliyetinin yükselmesi emlak pazarını olumsuz etkileyecektir. Yükselen faizi oranları sektör için tehditler yaratırken, faiz oranlarında düşme yaşanması fırsatlar ortaya ç ıkabilecektir.

Bu ünitenin sorularını uygulamada çözŞıklar, doğru cevaplar ve süreli sınav modu AÖF Soru Bankası uygulamasında