EMY104U-EMLAK YÖNETİMİ
Ünite 8: Emlak Yönetiminde Sürdürülebilirlik
Giriş
İkinci Dünya Savaşı sonrası ekosistemde dahil olmak üzere ekonomik ve sosyal çevreler hızlı bir değişim ve dönüşüm geçirmiştir.
Emlak yönetimi, tanımı gereği insanların içinde yaşadığı doğal çevreyi ve binaları içeren bir kavramdır. Bu bağlamda emlak yönetiminde sürdürülebilirlik binaların yapımından kentleşmeye kadar birçok faktörü içeren önemli bir çalışma alanı olmaktadır.
Sürdürülebilirliğe İlişkin Temel Bilgiler
Sürdürülebilirliğe ilişkin temel bilgiler, sürdürülebilirliğin doğru anlaşılması, sürdürülebilirlikte doğru yöntemlerin belirlenmesi, uygulama alanlarının tespit edilmesi ve geliştirilmesi açısından önem taşımaktadır.
Sürdürülebilirlik Kavramının Tanımı ve Kapsamı
Sürdürülebilirlik, bir sistemin yaşamının devam etmesini ifade eden gelecek odaklı bir kavramdır.
Sürdürülebilirlik, bugünün ihtiyaçlarını yarının kaynaklarını tüketmeden giderebilme düşüncesi şeklinde ifade edilebilir.
• Sürdürülebilirlik genel anlamıyla gelecek nesillerin yaşam haklarının ihlal edilmeden günümüz ihtiyaçlarını karşılayabilme yeteneğini ifade etmektedir. • Sürdürülebilirlik faaliyetlerinin temel amacı, insanlığın hayatta kalma çabasıdır.
Sürdürülebilirliğin Boyutları
Çevresel Sürdürülebilirlik
İnsan ve doğal çevre arasındaki etkileşim uzunca süre insanlar tarafından göz ardı edilmiştir. Bu bakış açısı doğal kaynakların etkin ve verimli kullanılmamasında ve bunun sonucu olarak da kaynakların tükenme eğilimine girmesine neden olmuştur. Kullanılan kaynaklara yönelik yatırım yapılmaması ya da yerine yenilerinin konulmaya çalışılmaması bugün dünyadaki birçok canlı türünün olumsuz etkilenmesi sonucunu doğurmuştur. Çevresel sürdürülebilirliğin ana hedefleri çevrenin ve biyolojik çeşitliliğin korunması, atmosferik stabilite ve istikrarlı bir kaynak tabanının sürdürülmesidir (Seyler, 2019, s. 14).
Çevresel Sürüdürebilirlik İlkeleri
• Gelecek nesillerin dikkatli olmasını gerektirecek hiçbir şey üretmeyin • Daha sürdürülebilir bir ekonomiye katkıda bulunan ürün ve hizmetleri tasarlamak ve sunmak • Yerel istihdamı desteklemek • Adil ticareti destekleyin. • Ham maddelerin çevresel özelliklerini gözden geçirin ve yeni ürün ve hizmetler için içerik seçiminde çevresel sürdürülebilirliği temel bir gereklilik hâline getirin.
• Biyoçeşitliliğin Korunması • Ham madde seçiminde doğal kaynakların biyolojik çeşitliliğini önceleyin. • Çevre açısından sorumlu ve sürdürülebilir enerji kaynaklarının kullanılması ve enerji verimliliğinin artırılmasını sağlayacak yatırımların yapılması • Rejeneratif Kapasite • Yenilenebilir kaynak girdilerinin hasat oranlarını, onları üreten doğal sistemin yenilenebilir kapasiteleri dahilinde tutun. • Yenilenemeyen kaynak girdilerinin tükenme oranlarını, yenilenebilir ikame maddelerinin geliştirilme hızının altında tutmak • Yeniden Kullan ve Geri Dönüştür • Tasarımda yeniden kullanılabilirlik ve geri dönüştürülebilirlik sağla. • Üretim ve iş süreçleri kapalı döngü sistemleri olarak tasarlanmalı (veya uygun şekilde yeniden tasarlayın), emisyonlar azaltılarak israf sıfıra indirilmeli. • Yenilenemeyen Kaynakların Kısıtları ve Atık Üretimi • İnsani ekonomik alt sistemin ölçeği (nüfus x kişi başına tüketim x teknoloji), optimal değilse bile en azından taşıma kapasitesi dahilinde ve dolayısıyla sürdürülebilir bir seviyeyle sınırlandırılmalıdır. • Atık emisyonlarını, gelecekteki atık emme kapasitesinde veya diğer önemli ekolojik hizmetlerde kabul edilemez bir bozulma olmaksızın alıcı ekosistemlerin özümseme kapasitesi dahilinde tutmak • Düşük etkili ulaşım modlarına öncelik veren ulaşım kriterleri geliştirmek • Ürün yaşam döngüsünün çevresel etkilerini dikkate alarak ürün geliştirme ve ürün yönetimi kararlarını alın.
Ekonomik Sürdürülebilirlik
Sürdürülebilirliğin ekonomik boyutuna göre gelecek neslin gereksinimlerinden ödün verilmeden bugünkü tüketim seviyesini karşılayan bir üretim süreci gerçekleştirilmelidir (Kahn, 1995, s. 64; Yangil, 2015, s. 360). Ancak bu bakış açısının temelinde bireylerin sahip olduğu gelir bulunmaktadır. Bu gelir, belirli bir zaman diliminin başında ve sonunda tüketimi sağlayabilecek bir miktarda olmalı ve bu dönem sonundaki refah düzeyinde de düşme olmamalıdır. Dolayısıyla tüketimi belirli bir zaman aralığında sürdürebilmek sermaye stokunun üretici potansiyelini korumayı zorunlu kılmaktadır (Yeni, 2014, s. 187).
Sosyal Sürdürülebilirlik
Sosyal sürdürülebilirlik, nesiller arası adaletin yanı sıra sosyal adaleti de hedefler. McKenzie (2004, s. 13) çalışmasında sosyal sürdürülebilirliğin ilkelerini aşağıdaki gibi sıralamıştır:
• Eğitim, sağlık vb. kilit hizmetlerde erişim eşitliği • Kuşaklar açısından eşitliğin sağlanması. Diğer bir ifadeyle gelecek nesillerin mevcut neslin faaliyetleriyle dezavantajlı duruma düşmemesi • Farklı kültürlerin olumlu özelliklerinin değerlendiği ve muhafaza edildiği, bireylerin ve grupların istediği zaman kültürel entegrasyonunun gözetildiği veya desteklenen kültürel ilişkiler sistemi • Vatandaşların sadece seçim prosedürlerinde değil, politik faaliyetin diğer alanlarında da, özellikle lokal düzeyde geniş çaplı siyasi katılımı • Bir nesilden diğerine sosyal sürdürülebilirlik bilincini iletmek için bir sistem • İletim sistemini devam ettirmek amacıyla topluluk sorumluluğu hissi • Bir topluluğun güçlü yanları ile ihtiyaçlarını kolektif bir şekilde tanımlamak için var olan mekanizmalar • Bir topluluğun topluluk eylemiyle kendi ihtiyaçlarını karşılayabilmesini sağlayan mekanizmalar • Sosyal eylemle karşılanamayan ihtiyaçları karşılamak için politik savunuculuk mekanizmaları
Sürdürülebilirliğin Ortaya Çıkmasını Tetikleyen Faktörler
Günümüzde sürdürülebilirliği önemli kılan temel nedenler insanlığın uzun süre içinde yavaş ancak kalıcı ve güçlü etkilere sahip olan teknolojik, sosyal, ekonomik ve politik değişim ve dönüşümler olmaktadır. Bu değişimler sürdürülebilirliğin ortaya çıkmasını tetikleyen faktörler olan demografik değişim, kentleşme, küreselleşme, kaynak kıtlığı ve iklim değişikliği sorunları (Seyler, 2019, s. 6) ile mücadeleyi zorunlu kılmaktadır.
Demografik Değişim
Demografik geçiş süreci, yüksek doğurganlık ve yüksek ölüm oranlarından doğumların ve ölüm oranlarının düştüğü bir duruma geçiş olarak tanımlanmaktadır (https://www.tbb.org.tr/). Bu bağlamda sürdürülebilirliğin ortaya çıkmasını tetikleyen faktörlerden ilki demografik geçiş süreci sonucunda demografik özelliklerde yaşanan değişim olmaktadır. Demografik değişimin en temelinde ise hızlı nüfus artışı yatmaktadır.
Kentleşme
Kentleşme, dar anlamıyla kent sayısındaki ve kentlerde yaşayan nüfusun artışını ifade etmektedir. Kentleşme, bir nüfus hareketinden daha fazlasını içermektedir. Kentleşme bir toplumun ekonomik ve toplumsal yapısındaki değişmelerden doğmakta ve bu nedenle tanımlanırken, nüfus hareketini ortaya çıkaran ekonomik ve toplumsal değişimleri de içermektedir.
Küreselleşme
Küreselleşme kavramının önemi 1980’li yıllardan sonra hızla artmıştır. Bunun altında üç temel faktör yatmaktadır.
• İlk faktör, demir perdenin yıkıldığı ve dünyanın tek pazar olarak algılanmasına neden olan ideoloji faktörüdür. Diğer bir ifadeyle Berlin duvarının yıkılması ve SSCB’nin dağılması sonucunda oluşan yeni ideolojik dünyadır. • İkinci faktör bilişim teknolojilerindeki değişimin hız kazanmasını ifade eden teknolojik faktördür. Bilişim teknolojileri zaman ve mekân farklılıklarının tamamıyla ortadan kalkmasına neden olmaktadır. • Üçüncü faktör ise kapitalizmin ekonomik sistem olarak yaygınlaşmasını ifade eden ekonomik faktördür (Friedman, 2009, s. 56-58).
Kaynak Kıtlığı
Üretimin temelinde kaynak ve enerji kullanımı bulunmaktadır. Bundan dolayı enerjiyle ülkelerin gelişmişlik düzeyleri arasında ilişki bulunmaktadır. Hatta uluslararası analizler yapılırken kişi başına düşen birincil enerji kaynaklarının tüketim oranları ülkelerin refah seviyelerinin belirlenmesinde önemli bir faktör olmaktadır (Şenkardeşler, 2021, s. 147). Dolayısıyla enerji kaynaklarının kullanımı yaşam standardı içinde hayati bir role sahiptir.
İklim Değişikliği
Dünyada yaşayan tüm insanları aynı düzeyde etkileyecek ve etkilemekte olan sorunların başında iklim değişliği gelmektedir.
Ekolojik ayak izi, insan faaliyetleri nedeniyle deformasyona uğrayan ekosistem dengelerini hesaplayabilmek ve ekosisteme geri kazandırılması gereken miktarı belirleyebilmek için geliştirilmiştir.
Sonuç olarak küresel ısınmanın bir felakete dönüşmeden önce insan kaynaklı emisyonun 2030’da %45 oranında düşürülmesi ve 2010 yılındaki seviyelerine gelmesi, 2050 yılında ise sıfıra ulaşması gerekmektedir. Kısaca bugün acil eyleme geçilmesi artık bir zorunluluktur.
Sürdürülebilirlik Kapsamında Emlak Yönetimi
Emlak ev, arsa, bahçe gibi taşınamayan mal ve mülklerin ortak adı olarak tanımlanmaktadır (www. sozluk.gov.tr). Bu kapsamda emlak hem bir yatırım aracını hem yaşam alanını ifade etmektedir. Emlak yönetimi sözleşmeler kapsamında konutların kurulmasına, ev, arsa, dükkân gibi taşınmaz malların satışı ve kiralanmasına ilişkin yönetim tekniklerinin geliştirilmesini ve uygulanmasını ifade etmektedir.
Emlak Yönetiminde Sürdürülebilirliğin Önemi
Emlak sektörünün temelinde yer alan inşaat ve konut imalatıyla buna bağlı olan alt sektörler ekonominin önemli unsurlarındandır. Makroekonomik açıdan önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta ve 250 alt sektörü harekete
geçirerek büyüme ve istihdam üzerinde ciddi etkiler yaratmaktadır. Dolayısıyla gayrimenkul sektörünün diğer sektörler için itici güç olduğu da söylenebilmektedir (www. emlakkonut.com.tr). Ayrıca emlak sektörü dünya GSYİH’de yaklaşık %10 katkı sağlamaktadır. Bu bağlamda emlak sektörünün ekonomik sürdürülebilirlik üzerinde ciddi bir etkisi bulunmaktadır.
Sürdürülebilir Gayrimenkul Yatırımı
Sürdürülebilir gayrimenkul yatırımı, sürdürülebilirlik arayışına yatırım yapmak veya daha kesin bir ifadeyle binaların ve bina stokunun daha fazla dayanıklılığı, uyarlanabilirliği, kullanılabilirliği ve verimliliğinin artırılmasına yönelik yatırım yapmak olarak tanımlanabilmektedir.
Sürdürülebilir Gayrimenkul Yatırım Yaklaşımları ve Stratejileri
Günümüzde gayrimenkul yatırımına yönelik üç farklı yaklaşım bulunmakta ve sürdürülebilir gayrimenkul yatırımı bu üç yaklaşım arasında en az uygulananı olmaktadır. Bunlar (Lorenz, 2008, s. 6):
• Yalnızca yazılı hukuka bağlı yatırım uygulamaları olarak tanımlanabilecek savunma amaçlı gayrimenkul yatırımı; yani geleneksel ana akım emlak yatırımı uygulamasıdır. • Sorumlu gayrimenkul yatırımı, mülkiyet sahipliğinin, yönetiminin ve gelişiminin yatırımcı hedefleri ve güven sorumluluklarıyla tutarlı olacak şekilde toplum ve doğal çevre üzerindeki olumlu etkilerini en üst düzeye çıkarmak ve olumsuz etkilerini en aza indirmek olarak tanımlanmıştır. • Sürdürülebilir gayrimenkul yatırımı ise olumlu etkileri en üst düzeye çıkarma ve olumsuz etkileri en aza indirme hedefini kapsar, ancak yatırımcının tüm eylemlerinin sürdürülebilir olması için uygun koşulları ortaya koyması nedeniyle bir adım daha ileri gitmektedir.
Sürdürülebilir Gayrimenkul Geliştirme Tanımı
Gayrimenkul geliştirme, binaların yenilenmesini, satın alınmasını veya kiralanarak yeniden kullanılmasını, arazi satın alınarak parselasyonu yapılarak bölümler hâlinde satılmasını veya üzerinde yeni projeler üretilmesini içeren tüm aktiviteleri ifade etmektedir.
Sürdürülebilir gayrimenkul gelişiminin temel ilkeleri aşağıdaki gibi sıralanmaktadır (https://propertyinvestor.co.uk/):
• Enerji verimliliği: Enerji verimli tasarımlar ve teknolojiler, binaya güç sağlamak için gereken enerji miktarını en aza indirmeyi amaçlamaktadır. Bu, enerji maliyetlerinin azalmasına, daha az sera gazı emisyonuna ve daha az bir ekolojik ayak izine yol açmaktadır.
• Kaynakların korunması: Su, toprak ve ormanlar gibi doğal kaynaklar korunmalıdır. Bu, inşaat süreci sırasında üretilen atık miktarının azaltılması, geri dönüştürülmüş inşaat malzemelerinin kullanılması ve kaynak kullanımının optimize edilmesi yoluyla gerçekleştirilmektedir. • İç mekân hava kalitesinin iyileştirilmesi: Sürdürülebilir bina tasarımları, doğal havalandırma, kirleticileri azaltmak için filtreleme sistemleri ve toksik olmayan yapı malzemeleri kullanarak iç mekân hava kalitesini iyileştirmeyi amaçlamalıdır. • Sürdürülebilir toplum planlaması: Sürdürülebilir gayrimenkul gelişimi, kalkınmanın toplumun ihtiyaçlarını karşıladığından 180 emin olmak için topluluk katılımını içermelidir. Buna toplu taşımaya erişim, yenilenebilir enerji kaynakları, parklar, yeşil alanlar ve sağlıklı gıda seçenekleri de dahil olmaktadır.
Yeşil (Sürdürülebilir) Binalar
Yeşil bina kavramı, genel olarak, çevre dostu binaları ifade etmekte ve bu bağlamda da daha az kaynak tüketilmesini sağlayan, daha az atık oluşmasını destekleyen ve kullanıcı konforundan ödün vermeyen binalar olarak tanımlanmaktadır.
Klasik anlayışta yaşam döngüsü beşikten mezara iken sürdürülebilirlik bakış açısıyla beşikten beşiğe anlayışı hakim olmaktadır. Yeşil bina, inşaatı, işletmesi ve yıkımı esnasında çevreyi kirletmeyen ve su, enerji, atık ile malzeme kaynaklarını en uygun biçimde kullanan binalardır.
Yeşil (sürdürülebilir) binalar doğal ışık ve iç mekân hava kalitesi ile, kullanıcıların sağlığını, konforunu, üretkenliğini korur ve geliştirir; yapımı ve kullanımı sırasında doğal kaynakların tüketimine duyarlıdır ve çevre kirliliğine neden olmaz. Yıkımından sonra diğer yapılar için kaynak oluşturur ya da çevreye zarar vermeden doğadaki yerine geri döner (Kılıç&Erikli, 2021, s. 262).
Yeşil (Sürdürülebilir) Binaların Temel Hedefleri ve Sağladığı Faydalar
• “Tasarruf et”; daha az kullanarak aynı kaliteyi veya performansı yakalamaya çalış, israfı önle. • “Tekrar kullan”; uygulanabilir, güvenli ve sağlıklı olması açısından koşullar yeterli ise atma, değerlendir. • “Dönüştür”; yeniden kullanıma sokulabilme koşullarını oluştur, veya dönüştürülebilir olanı tercih et. • “Yenilenebilir, çevre dostu ve sağlıklı olana öncelik tanı”, çevreyi kirleten ve tükenme riski olanları azalt.
yeşil binaların çevresel olarak sağladığı faydalar şu şekilde sıralanabilmektedir (Coşgun, 2019, s. 23-24) ;
• Binanın yapımı ve sonrasında çevre ile uyumlu olması, • Kentsel yaşam bölgelerine değer katması, • Binanın değerini arttırarak, bina sahibine ortalamadan yüksek gelir sağlaması, • Yeni ve çevreye duyarlı teknolojilerin kullanılarak sürdürülebilirlik için zemin hazırlaması, • Kazı sırasında ortaya çıkan atık maddelerin yeniden değerlendirmeye alınması, • Yağmur sularının toplanarak kullanılabilir hâle getirilmesi ile kanalizasyon yükünü azaltılması, • Güneş enerjisinden faydalanılması, • Aydınlanma işleminde doğal ışıktan faydalanılması, • Yeşil katmanlar sayesinde sera etkisi yaratan yansımaları azaltarak oksijen üretimine katkıda bulunması, • Enerji harcamasında tasarruf sağlaması • Yalıtım sistemleri sayesinde iklimlendirme maliyetlerinin ve CO2 salınımının azaltılmasıdır.
Sürdürülebilir Kentsel Dönüşüm
Kentsel alanlar sürekli değişimin yaşandığı karmaşık sistemlerdir. Bu alanlar fiziki, çevresel, sosyoekonomik, siyasal ve ideolojik faktörlerden dolayı değişim ve dönüşüm geçirdikleri gibi kendileri de değişimin ve dönüşümün sebebi olabilmektedirler. Nitekim kimi zaman bu değişim ve dönüşümler mekân ve yaşam kalitesini arttırabilir kimi zaman da çökme ve bozulma olarak kendini gösterebilir (Akkar, 2006, s. 29).
Kentsel değişimde karşılaşılan zorluklarla ve bunların sonuçlarını ifade eden kentsel dönüşüm ilkeleri şunlardır (Roberts, 2000, s. 18-19):
• Kentsel alanın durum analizinin ayrıntılı yapılması; • Kentsel alanın fiziksel dokusunun, sosyal yapısının, ekonomik temelinin ve çevre koşullarının eş zamanlı olarak uyarlanması amaçlamalıdır; • Sorunların dengeli, düzenli ve olumlu bir şekilde çözülmesiyle ilgilenen kapsamlı ve bütünleşik bir stratejinin oluşturulması ve uygulanması yoluyla bu eş zamanlı uyum görevini gerçekleştirmeye çalışın; • Sürdürülebilir kalkınmanın amaçlarına uygun olarak bir stratejinin ve bunun sonucunda ortayaçıkan uygulama programlarının geliştirilmesini sağlamak; • Mümkün olduğunca sayısallaştırılmış açık operasyonel hedeflerin belirlemesi; • Arazi ve yapılı çevrenin mevcut özellikleri de dahil doğal, ekonomik, insani ve diğer kaynakların en iyi şekilde kullanılması;
• Bir kentsel alanın yenilenmesinde meşru menfaati olan paydaşların ortaklık veya diğer çalışma biçimleriyle en üst düzeyde katılımı ve iş birliğiyle fikir birliğinin sağlanmaya çalışması; • Belirlenen hedeflere ulaşmaya yönelik stratejinin ilerleyişini ölçmenin ve kentsel alanlar üzerinde etkisi olan iç ve dış güçlerin değişiklik gösteren doğası ve etkisini izlemenin önemini kabul eder; • İlk uygulama programlarının gerçekleşme olasılığını kabul etmek meydana gelen değişikliklere uygun olarak revize edilmesinin gerekli olması; • Bir stratejinin farklı unsurlarının değişik hızlarda ilerleme kaydetme ihtimalinin olduğunu kabul etmek; Bu, kentsel dönüşüm planının hedefleri arasında bir denge oluşturulmasını ve bütün stratejik hedeflere ulaşılması için kaynakların yeniden yönlendirilmesini ya da ek kaynakların sağlanmasını gerektirebilir.
Kentsel Dönüşümün Amaçları ve Uygulanma Biçimleri
Kentsel dönüşüm farklı amaçları yerine getirirken bölgenin veya alanın özelliklerine göre uygulanma biçimleri de değişiklik göstermektedir. Kentsel dönüşümün uygulanma biçimleri şu şekildedir (Işıkcevahir, 2017, s. 6-7):
• Yenileme (Renewal) • Sağlıklaştırma/Rehabilitasyon (Rehabilitation) • Koruma (Conservation) • Yeniden canlandırma (Revitalization) • Düzenleme (Improvement) • Temizleme (Clearance) • Boşlukları doldurarak geliştirme (Infill development) • Tazeleme parlatma (Refurbishment)