EMY104U-EMLAK YÖNETİMİ
Ünite 3: Yönetim Sözleşmeleri
Giriş
Emlak sektöründe hem mülk sahiplerinin hem de alıcıların haklarını korumak amacıyla çeşitli sözleşmeler ve belgeler kullanılır. Bu belgeler, tarafların hak ve sorumluluklarını açıkça belirler ve işlem sürecinin güvenli bir şekilde ilerlemesini sağlar.
Alım-satım veya kiralama süreçlerinde; profesyonel çerçevede verilen sözlerin yerine getirilmesi konusunda dayanak sağlayan sözleşmeler, müşterilerin işlemlerini güven duygusu ile sürdürmesini ve tamamlamasını sağlar.
Mesleki anlamda kurumsal hafızanın temellerinin henüz atılmaya başlıyor oluşu, sektörümüzdeki birçok yanlış uygulamanın birincil sebebidir. Akademik kaynakların çoğalması, kurumsal hafızanın temellerini oluşturacak veriler sağlar. Emlak Yönetimi bölümlerinin sayısının artması, var olan bölümlerin eğitim kalitesinin en üst düzeye çıkarılması hedeflenmeli ve bu konuda çalışmalar yapılmalıdır.
Yetki Sözleşmeleri
Emlak şirketlerinin temel standart sözleşmeleri arasında “Yetki Sözleşmesi” öne çıkar. Yetki sözleşmesi, bir mülkün satılması veya kiralanması (ticari portföy yönetiminde kimi zaman devredilmesi) konusunda; mülk sahiplerinin emlak şirketlerine pazarlama faaliyetlerini yürütebilmesi için verdikleri imzalı belgedir.
Yetki sözleşmesi, pazarlama sürecindeki tüm yetkiyi emlak şirketinin sorumlu gayrimenkul danışmanına devreder. Bu süreçte emlak şirketi, tüm reklam, basın ve diğer medya faaliyetlerini üstlenir ve satış, kiralama gibi tüm aşamaları yürütür. Emlak şirketi, yetki süresi boyunca tüm masrafları kendisine ait olacak şekilde, mülkün tanıtımını ve pazarlamasını yapar.
Mülk sahiplerinin yetki sözleşmesini imzalamaktan çekinmelerinin temel sebebi, sürecin tek bir emlak şirketi ile yavaş ilerlemesi korkusudur. Ancak birden çok ilan mülkün değerini düşürebilir ve pazarlama sürecini uzatabilir
Yetki sözleşmesi olmayan emlak şirketleri tercih edilmemelidir. Ayrıca,
• Yetki sözleşmesi yalnızca tapu sahibi tarafından imzalanabilir. • Islak imzalı iki yetki belgesinden biri tapu sahibine teslim edilmelidir. • Aracı emlak şirketinin kaşesi ve şirket yetkilisinin imzası eksik olmamalıdır. • Yetki sözleşmesine konu olan mülkün ada, parsel, bağımsız bölüm numarası gibi bilgileri eksiksiz olmalıdır. • Aracı emlak şirketinin taşınmaz ticareti yetki belgesi numarası muhakkak belirtilmelidir. • Yetki sözleşmesi ile birlikte mülk sahibinden web tapu alınmalıdır.
Örnek yetki sözleşmesi metni için sayfa 61’e bakınız (Aracı/Emlak Komisyoncusu ile Mal Sahibi Arasında Yapılan Yetki Sözleşmesi). Ayrıca Yaşamın İçinden başlığında anlatılan örnek olay da bu başlık altındaki bilgilerin önemini vurgulamaktadır.
Portföy Teslim Alma Belgesi
Portföy Teslim Alma Belgesi, pazarlamaya konu olan mülkün detaylı bilgilerinin bulunduğu bir belgedir. Bu belge, mülkün iç ve dış özelliklerini, komşularını, site veya apartman ile ilgili bilgileri, mülkün olumlu ve olumsuz yönlerini, mülkte bırakılacak demirbaşları içerir ve tapu sahibi tarafından gayrimenkul danışmanına teslim edilir.
Gayrimenkul danışmanı, mülkün cephe, metrekare, kat, bina yaşı, tapu durumu, oda sayısı gibi bilgilerini tespit ve teyit ederek portföy teslim alma formunu doldurmalıdır. Portföy teslim alma formu ile birlikte suret tapu ve web tapu istenmelidir. Web tapu, güncel tapu detaylarını içerir ve mülk üzerinde şerh, ipotek, kamulaştırma, haciz gibi durumları doğrulamak için önemlidir.
Portföy Teslim Alma Belgesi, mülkün potansiyel alıcılara doğru ve eksiksiz bilgi ile tanıtılmasını sağlar. Bu belge, mülkün değerini belirlemek ve pazarlama stratejilerini oluşturmak için kritik bir araçtır. Emlak danışmanları, bu belgeyi kullanarak mülkün tüm özelliklerini detaylı bir şekilde analiz eder ve pazarlama sürecinde bu bilgileri kullanarak potansiyel alıcılara profesyonel bir hizmet sunar.
Kira Sözleşmeleri
Kira sözleşmeleri de diğer sözleşmeler gibi emlak şirketlerinin avukatları tarafından hazırlanır. Bu sözleşmelerde kiralanan mülke ait bilgiler, kiracıya ait bilgiler ve mülk sahibine ait bilgiler yer alır. Kiracının mülke dair hakları ve mülk sahibinin kiracıya dair sorumlulukları net çizgilerle belirlenmiştir.
Kira sözleşmesinin süresi genellikle 12 ay olarak belirlenir. Sözleşmenin yenilenme tarihinden 30 gün önce yazılı ihtar çekilmediği takdirde kira sözleşmesi otomatik olarak yenilenir. Kiracı, kira kontratının imza tarihinden farklı bir tarihte tahliye taahhütnamesi imzalar. Kira sözleşmesine konu olan mülk aile konutu ise tahliye taahhütnamesinde eşlerin imzası olmalıdır.
Kiracı ve mülk sahiplerinin karşılıklı sorumlulukları vardır. Mülk, tapu sahibi tarafından kiralamaya hazır hâle getirilmelidir. Demirbaşlar, temiz, bakımlı ve kullanıma uygun olmalıdır. Kira ödemeleri elden değil, banka hesabı aracılığıyla yapılmalıdır. Kira artış döneminde TÜFE ortalaması dışında fahiş kira artışı talebinde bulunulmamalıdır. 5. yılını dolduran kiracılık süreçlerinde; kira tespit davası açılarak güncel kira bedeli belirlenebilir.
Kiracı açısından da kira sözleşmeleri ile ilgili önemli notlar şunları içermektedir:
• Mülkü kiralayanlar, aksi kararlaştırılmadıkça alt kiralama yapamaz. • Demirbaşların kalıcı parçalarının sorumluluğu mülk sahibine ait olsa da bakımları kiracıya aittir. • Emlak vergisi gibi borçlar mülk sahibine aittir. • Aidat, faturalar gibi borçlar kiracıya aittir. Sayfa 72-74'te örnek bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşme, kiralanan bilgileri, kiraya veren bilgileri, kiracı bilgileri, kira bilgileri gibi temel bilgileri içermektedir. Ayrıca sözleşmenin konusu, süresi, kiralanan yerin kullanım amacı, kira bedeli ve ödeme şekli, tarafların taahhütleri gibi önemli maddeleri de içermektedir.
Son olarak, bu konuyla ilgili olarak Yaşamın İçinden başlığında açıklanan “Ev Sahibi Evde Kiracı Varken Evi Satarsa Ne Olur?” sorusunun cevabı da bu başlık altındaki bilgilerin önemini vurgulamaktadır.
Resmî Teklif Mektubu
Gayrimenkul sektöründe resmi teklif mektubu hem alıcı hem de satıcı açısından oldukça değerli bir araçtır. Bu mektup, sürecin daha profesyonel bir şekilde ilerlemesine olanak tanırken taraflara önemli avantajlar sağlar.
Alıcı açısından faydalar şöyle sıralanabilir: • Resmi teklif mektubu ciddiyet ve kararlılık göstergesidir. • Alıcının satın almaya istekli ve kararlı olduğunu ifade eder. • Ayrıca pazarlık gücünü artırır ve sağlam bir pazarlık zemini oluşturur. • Hukuki güvence sağlar ve alıcı kendini hukuki açıdan da koruma altına alır. • Netlik ve şeffaflık sağlayarak yanlış anlaşılmaların önüne geçer. • Mülkün rezervasyonunu sağlar ve satıcı belirli bir süre boyunca mülkü başka birine satmama taahhüdünde bulunabilir.
Satıcı açısından ise bu faydalar şöyle sıralanabilir: • Ciddi alıcıların belirlenmesini sağlar. • Satıcının gerçekten niyetli ve ödeme gücüne sahip alıcılarla çalışmasını sağlar. • Pazarlık için çerçeve oluşturur ve pazarlık sürecine net bir zemin hazırlar. • Hukuki güvence sunar ve tarafların haklarını koruyan bir ön anlaşma niteliği taşıyabilir. • Satış sürecini hızlandırır ve rekabet avantajı yaratır. • Satıcı, birden fazla teklif olması durumunda en uygun fiyat ve şartları seçme şansı elde eder.
Resmî teklif mektubu, gayrimenkul süreçlerinde güveni artırırken alıcı ve satıcı arasındaki iletişimi güçlendirir. Ayrıca pazarlığın daha verimli yürütülmesine olanak tanır. Ancak bu süreçte hukuki bağlayıcılık gibi önemli detaylar
olduğu için, sözleşme süreçlerinden haberdar bir avukata sahip gayrimenkul şirketlerinden destek almanız önerilir.
Sayfa 73’de örnek bir Teklif Mektubu sunulmuştur. Ayrıntılar için bu belgeyi inceleyebilirsiniz.
Cayma Akçesi Sözleşmeleri
Cayma akçesi sözleşmesi, alıcının mülkü satın alma kararını verdiği durumlarda, satıcı, alıcı ve emlak şirketi arasında imzalanır. Bu sözleşme, emlak şirketlerinin avukatları tarafından hazırlanır. Cayma akçesi sözleşmesi, tarafların mülk satış sürecinde taahhüt ettikleri şartları ve olası cayma durumlarındaki cezai hükümleri içerir.
Sözleşme esnasında tapu sahibi ve alıcı bizzat bulunmalıdır. Taraflar, tapu işlemleri için gerekli bilgileri beyan ederler ve özel şartları sözleşmeye ekleyebilirler. Cayma akçesi sözleşmesinde mülke ait bilgiler, tarafların kimlik ve ikametgâh bilgileri, sözleşme imza tarihi, tapu devir tarihi, komisyon bedelleri ve olası cayma durumlarındaki cezai maddeler yer alır.
Kapora ile cayma akçesi sıkça karıştırılan terimlerdir. Kapora, taraflardan birinin diğerine sözleşmenin kurulduğunu kanıtlayan nitelikte vermiş olduğu bir miktar paradır ve aksi kararlaştırılmadıkça iade edilebilir.
Sayfa 76'da örnek bir cayma akçesi sözleşmesi bulunmaktadır (Emlak Alım- Satım Amacı ile Cayma Akçesi Sözleşmesi).
Bu sözleşme, gayrimenkule ait bilgileri, alıcı ve satıcı bilgilerini, satış bedelini, cayma durumundaki cezai şartları, tapu devir tarihini, komisyon bedellerini ve diğer önemli hükümleri içermektedir.
Emlak sektöründe kullanılan bu çeşitli sözleşmeler ve belgeler, tarafların hak ve sorumluluklarını belirleyerek süreçlerin şeffaf ve güvenilir bir şekilde ilerlemesini sağlar. Yetki Sözleşmesi, Portföy Teslim Alma Belgesi, Kira Sözleşmesi ve Cayma Akçesi Sözleşmesi gibi belgeler hem mülk sahiplerinin hem de alıcı ve kiracıların haklarını korur.
Profesyonel bir yaklaşımla hazırlanmış bu sözleşmeler, olası hukuki sorunların önüne geçer ve taraflar arasında güven ilişkisini pekiştirir.