Emlak Yönetimi — Ünite 1 Özeti

Emlak Sektörü nde Yönetim

EMY104U-EMLAK YÖNETİMİ

Ünite 1: Emlak Sektör ünde Yönetim

Giriş

Emlak yönetimi günümüzde mülklerin fiziksel bakımının yanında mali yapısını da içine alan çok yönlü bir ana başlık hâline gelmiştir. Yatırımcıların ve hatta potansiyel yatırımcıların portföylerini yönetmelerine yardımcı olan, emlak piyasasının inceliklerini aktaran ve hatta toplumun emlak konusundaki davranış özelliklerini yatırımcılarıyla paylaşan danışmanlık boyutunu da kapsamaktadır.

Emlak yönetimi teknik boyutlar ile birlikte stratejik boyutların da öne çıktığı bir sektör hâline gelmiştir. Emlak yatırımlarının sağlamış olduğu yüksek oranlı getiriler sayesinde toplum nezdinde değeri artan bir sektör olarak kabul edilmektedir.

Emlak İşletmeciliği: Temel Kavramlar

Bir Meslek Olarak Emlak Yönetimi

1933 yılında yüz adet emlak yönetim işletmesi bir araya gelerek, bugün Ulusal Emlakçılar Birliği (UEB - National Association Of Realtors-NAR) olarak bilinen Ulusal Emlak Kurulları Birliğinin bir yan kuruluşu olarak Emlak Yönetimi Enstitüsünü (EYE -Institute of Real Estate ManagementIREM) kurmuştur. Beş yıl sonra Emlak Yönetimi Enstitüsünün kurucuları, bireysel gayrimenkul yöneticilerini akredite etmenin, yönetim firmalarının bütünlüğünü tanımaktan daha faydalı olduğu konusunda hemfikir olmuşlardır. EYE, meslekte belirli bir süre çalıştıktan ve gerekli büyüklükte bir portföyü yönettikten sonra bir dizi gayrimenkul yönetimi kursunu başarıyla tamamlayan gayrimenkul yöneticilerinin bireysel mesleki başarılarını onaylamak için “Sertifikalı Mülkiyet Yöneticisi” ü nvanını başlatmıştır. Bu ü nvan aynı zamanda bireyin mesleki deneyimini içeren diğer faktörleri de dikkate almaktadır. EYE büyüdükçe, 1945 yılında “ Akredite Yönetim Kuruluşu”, 1974 yılında “Akredite Konut Yöneticisi” ve 2006 yılında “Akredite Ticari Yöneticisi” sertifikalarını geliştirerek gayrimenkul yönetimi mesleğindeki değişikliklere yanıt vermiş ve uyum sağlamıştır.

Emlak Kavramı

Toplumun genişleme ve değişme biçimlerine bağlı olarak gayrimenkul yöneticilerinin nüfus değişimle rinin etkilerine doğru bir biçimde yanıt vermeleri çok önemlidir. Gayrimenkul yatırımının kapsamı, bir mahalledeki küçük bir dükkandan çok katlı bir siteye kadar değişebilmektedir. Gayrimenkul istikrarlı ve zaman içinde değer kazanan bir yatırım aracı olmuştur. 1940’larda ve 1950’lerde bir ev satın almak fiyatların düşmesi sayesinde önceki yıllara göre daha mümkün bir hâle gelmiştir. O döneme ait yatırımlar çoğu yerleşim yerinde dörde katlanmıştır. Benzer şekilde, borsaya ya da başka bir yatırım aracına yatırım yapıldığında da aynı sonuç beklenmektedir. Ancak gayrimenkul, gelecekteki şekillenebilecek piyasa gelişmelerine göre değişme ve uyum sağlama kabiliyetine sahip somut bir yatırım olarak görülmektedir. Bu nedenle, gayrimenkule

yatırım yapmak tatmin duygusunu da beraberinde getirmektedir.

Emlak Yöneticilerinin Rolü

Bir emlak yöneticisi, mal sahibinin hedeflerini karşılamak için mülkün operasyonlarını, pazarlamasını, kiralamasını ve finansal raporlamasını yürütmekten sorumludur. Gayrimenkul varlığının değerini artıracak fiziksel ve mali stratejiler önererek mülkün geleceğini planlamak da işin bir diğer önemli bileşeni olarak karşımıza çıkmaktadır.

Emlak yöneticilerinin rolü geliştikçe iki ana mülk türü uzmanlık alanı hâline gelmiştir: (1) konut ve (2) ticari. Artan alan talebi nedeniyle şehirlerdeki arsa fiyatları yükseldiğinde, bu durum büyük ve daha yüksek sayıda projelerin inşasını ve aynı zamanda konut koşullarının ve ekipmanlarının iyileştirilmesini teşvik etmiştir.

Bir meslek olarak emlak yönetimi dört ana olayın sonucu olarak ifade edilmektedir: 1. Bireylere gayrimenkul sahibi olma hakkı tanıyan yasal bir sistemin geliştirilmesi 2. Binaların ve bileşenlerinin karmaşıklığının ve boyutlarının artması 3. Gelir getiren mülkün mali işleyişini sağlamak için profesyonel yönetim ve tavsiye gerektiren değişen ekonomik koşullar 4. Bu mülklerde yaşayan, çalışan ve alışveriş yapan kişilerin ihtiyaç ve isteklerinin karşılanması. Büyüyen pazarların ihtiyaçlarını karşılamak için alışveriş merkezleri gelişmiş ve bağımsız mağazalardan oluşan küçük işletmelerden, birleşik temalara sahip büyük kapalı alışveriş merkezlerine dönüşmüştür. Bu durum da emlak yöneticilerine olan ihtiyacı gündeme getirmiştir. Zaman içerisinde, konut ve ticari gelişimdeki bu eğilimler yönetim için artan bir talebi ortaya çıkarmış ve sonuçta daha fazla uzmanlaşmanın ortaya çıkmasını sağlamıştır.

Emlak Yönetiminin Yaşam Döngüsü

Tarihsel olarak dünyadaki ve ekonomideki büyük olayların emlak sektörü ü zerinde etkisi olmuştur.

1920-1929 Dönemi

İşletmelerin hızlı bir biçimde büyümeleri ve buna bağlı olarak artan kiralık alan talebi nedeniyle, birçok mülk sahibi oldukça zenginleşmişlerdir. Mal sahipleri kira sözleşmelerini de şahsen gerçekleştiriyordu, bu nedenle 1920’lerde emlak yönetiminin kapsamı hâlâ sınırlıydı. ABD ekonomisinde 1929’daki borsa çöküşünden önce ü st düzeyde bir kentsel refah vardı ve bina inşaatı yüksek bir seviyedeydi. Birçok inşaat projesi özel kredilerle ve sigorta şirketleri aracılığıyla finanse ediliyordu. Zincir mağaza ağları ortaya çıktığında; bu gelişme emlak yöneticileri için büyük umutlar ve fırsatlar doğuruyordu. Krizden sonra lkenin gelir getiren gayrimenkulleri ipotek sahiplerinin ü elinde kaldı. Bankalar kredileri yenilemek istemiyordu ya da yenileyemiyordu: Birçok borçlunun kredileri ödememek ve bankaların haciz yapmasına izin vermekten başka seçeneği bulunmuyordu. İlk kez, büyük miktarda mülk tek bir mülkiyet, tek bir poliçe ve tek bir ortak bakış açısı altında toplanmıştı. Krizden önce bir mal sahibinin emlak

yöneticisi tutması lüks sayılabilecek bir durumken bankalar emlak sayısının yüksek miktarlara ulaşmasıyla kendilerine yardımcı olacak çok sayıda emlak yöneticisine ihtiyaç duymaya başlamıştı.

1934-1939 Dönemi

Büyük Buhran’ın ardından, gayrimenkul, yatırımcılar için bir kez daha kârlı bir fırsat vadetmeye başlamıştır. Bireyler ve ortaklıklar, diğer faaliyetlerine devam etmeye hazırlanırken portföylerini azaltan gayrimenkul sahiplerinden mülk satın almışlar dır. Birçok durumda, mülklerin en yüksek ve en iyi şekilde kullanılmasını sağlamak için, yeni sahipler daha önce bankalar tarafından işe alınan emlak yöneticileri ile çalışmıştır. Doluluk oranlarındaki, kira oranlarındaki ve mülk değerlerindeki artış toparlanma dönemini (1934-1939) oluşturmuştur. 1941 yılının sonunda, Amerika Birleşik Devletleri İkinci Dünya Savaşı’na girdiğinde, kiralık alan talebi o kadar yüksekti ki mülk sahipleri kendi mülklerini kolayca kiraladılar ve bu nedenle konut alanında profesyonel emlak yönetimine olan ihtiyaç azaldı. Ancak Endüstriye l Emlakçılar Derneği İkinci Dünya Savaşı’na bu anlamda tepki olarak kurulmuş ve ABD Savaş Bakanlığının boş endüstriyel binalarda alana ve kullanılabilirliğe büyük ölçüde ihtiyaç duyması, profesyonel emlak yöneticilerini tekrar gündeme getirdi.

1940-1950 Dönemi

1946’dan 1956’ya kadar süren olağanüstü inşaat süreci, İkinci Dünya Savaşı ve Kore Savaşı’ndan sonraki konut taleplerini karşılamıştır. Bu dönem aynı zamanda X kuşağı öncesi olarak adlandırılan “bebek patlaması (baby boomer)” döneminin de başlangıcı olmuştur. Özellikle de birçok yönetici şehirden daha uzağa taşınmaya karar verdiği için banliyöler, yaşamak için tercih edilen yerler hâline gelmiştir. Sonuç olarak işletmeler de yöneticileri ile birlikte banliyölere taşınmış ve bu durum da banliyölerde şehirden uzakta daha fazla iş ve fırsat yaratmıştır. Bu eğilim arttıkça 1950’lerin sonlarından itibaren metropollerde birçok orta ve yüksek katlı apartman binası popüler hâle gelmiştir. Bu tür binalar şehir alanında binlerce insanı aynı anda barındırabilme kapasitesine sahip olduğundan bu nüfus yoğunluğu, hizmet gereksinimlerini yoğunlaştırmış ve sonuç olarak bilgili ve profesyonel emlak yönetimine olan ihtiyacı artırmıştır.

1960-1970 Dönemi

Kat mülkiyeti kavramı 1960’larda ve 1970’lerde ortaya çıkmış ve mül kiyet yapısı nedeniyle emlak yöneticilerine daha da fazla fırsat sunmuştur. Özellikle banliyölerdeki alışveriş merkezlerinin sayısı ve büyüklüğü gibi perakende alanlar da gelişmiştir. 1960’lar ve 1970’ler boyunca ipotekli konut kredisi arzındaki istikrarlı artış büyük, gelir getiren mülklerin geliştirilmesinin önünü açtığı için emlak yönetimi sektörünü etkilemiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar) ve emeklilik fonları ipotek kaynakları arasında yer almıştır. GYO, yatırımcılara intifa hakkı hisseleri satan ve fonları gayrimenkul veya ipoteklere

yatırım yapmak için kullanan bir kuruluştur. Bu yatırım şekli, sınırlı sermayeye sahip olanların büyük gayrimenkul yatırımlarına katılmasına izin vermektedir. GYO birimleri özel olarak alınıp satılabilmekte ve daha büyük olanlardan bazıları ise halka açık borsalarda işlem görmekte ve böylece finans alanında önemli bir esneklik sağlamaktadır. Bununla birlikte, GYO’lar doğası gereği emlak piyasası ve borsadaki dalgalanmalara ve hükûmet politikasındaki değişikliklere tabidir.

1980-1990 Dönemi

1980-1990 Dönemi emlak sektörünün büyük bir sıçramasıyla başlamış ancak ani bir çöküşle sona ermiştir. 1980 ve 1982 yılları arasında Amerika Birleşik Devletleri, Büyük Buhran’dan sonraki en büyük durgunluğu yaşamıştır. Durgunluk, bir süre sonra yerini refah dönemine bırakmış ve inşaat sektörü yeniden canlanmıştır. Daha önce federal hükûmet bu kuruluşların ticari gayrimenkul geliştirme için borç vermesini ve doğrudan gayrimenkule yatırım yapmasını yasaklamıştı ancak 1980’lerin başında bu kısıtlamalar kaldırılmıştır. Bu değişiklikler, 1980 Vergi Reformu Yasası (1980 Yasası) ile birleşerek gayrimenkul yatırımları için çok sayıda teşvik sunmuş ve benzeri görülmemiş bir gelişmeyi de beraberinde getirmiştir. Emeklilik fonları da gayrimenkul yatırımlarında giderek daha önemli bir rol oynamış ve GYO’lar gözden düştükleri dönemden toparlanarak yeniden önemli yatırım kaynakları hâline gelmiştir.

1990-2000 Dönemi

Daha önceki aşırı yapılaşmanın sonuçlarına ek olarak çok sayıda işletmenin birleşmesi ve yeniden yapılanma (iş gücünün küçülmesi) konusu işletmelerin alan ihtiyaçlarını azaltmıştır. 1994 yılında Kuzey Amerika Serbest Ticaret Anlaşması (North American Free Trade AllianceNAFTA) kabul edilmiştir. Ağır sanayi gerilerken ofis olarak yapılandırılabilen ya da hafif imalat için kullanılabilen alçak katlı, esnek yapıların gelişimi artmıştır. 1990’larda inşa edilen apartman daireleri genellikle daha büyük banyolar ve gömme dolaplar içeren büyük odalar (birleşik oturma/yemek odası ve mutfak) gibi müstakil evlere özgü olanaklar içermiştir. Bu değişiklikler, ev sahibi olmak yerine evleri kiralamanın cazibesini artırmış ve ortalama kira fiyatlarının yüksek kalmasına sebep olmuştur. Bu sorun herhangi bir ölçekte gerçekleşmemiş olsa da başka sorunların ortaya çıkmasına sebep olmuştur. 1990’lardaki ekonomik büyüme 2000 yılından sonra yavaşlamıştır.

2003-2010 Dönemi

İşletmelerde kullanılan yüksek teknoloji ü rünü ekipmanlar, en son teknolojiyi destekleyebilecek ofis binaları gerektirmekteydi. Mimarlar, bu gereksinimleri karşılamak için yeni ofis binaları tasarladılar. Eski ofis binalarının yeni teknolojilere ayak uydurması için gerçekleştirilecek olan değişimlerin maliyetleri yüksek çıktığında ise mal sahipleri bu binaları oteller, apartmanlar ve daireler dahil olmak zere başka kullanımlara dönüştürmüştür. Bu dönemde ü aynı zamanda kentsel yaşam, mahalle ve şehir merkezi

perakendeciliğine yönelik eğilimlerin arttığı görülmektedi r. Ayrıca yeşil hareketin de başladığı gözlemlenmektedir. Kentsel yayılmayı en aza indirme ve “karbon ayak izini” azaltma çabaları büyük bir etkiye sahipti. Hem yeni inşaatların ü retilmesi hem de ticari binaların dönüştürülmesiyle şehir merkezindeki konut gelişimi teşvik edilerek; büyük şehirler, yaşamak, çalışmak ve eğlenmek için arzulanan yerler hâline geldi. Banliyö bölgeleri ve düşük ve orta yükseklikteki apartman daireleri gibi ortak alanlara sahip yapıların sayısını artırdı. Bu dönemde “borç verenler” gayrimenkul portföylerini daha sıkı incelemişler ve emlak yöneticileri kelimenin tam anlamıyla “borç verenler” ve “mal sahipleri” arasında kalmışlardır. Bu durum emlak yöneticilerinin uzmanlık alanlarına yeni bir boyut getirerek kredi koşulları ve sözleşmeleri ü zerine becerilerini ve yetkinliklerini geliştirmiştir. Dönem içerisinde takip edilen süreçte sadece ekonomi değişmemiş, aynı şekilde konut kiralama sektörü de değişmiştir. Büyük durgunluk sırasında meydana gelen haciz krizi sırasında milyonlarca Amerikalı evlerinden zorla çıkarıldığında, bu evlerin çoğu Wall Street merkezli yatırım bankaları tarafından satın alınmıştır. Bu durum emlak yöneticileri için ek fırsatlara ve konut kiralamaları için artan rekabete yol açmıştır. 2010 yılında, federal hükûmet ekonomik krizin sona erdiğine dair açıklamalar yaparken işsizlik her zamankinden daha yüksek bir oranda kendisini göstermiştir. Gayrimenkul yatırımcıları ise iflastan kaçınmak için yatırımlarını elinde tutmak ve yeniden finansman yaratabilmek için mücadel e içine girmişlerdir. Ücretler durgunluk öncesi seviyelerine hafifçe tırmansa ve harcamalar bir miktar artsa da ekonominin o dönemde içinde bulunduğu “konum” aynı seviyede kalmıştır.

2010’dan Günümüze

Büyük Durgunluk sadece ekonomi ü zerinde değil, yaşam tarzları ü zerinde de kalıcı bir etki yaratmıştır. Dünya genelinde GSYİH ciddi oranda küçülürken, ekonomilerde çok sayıda iş kayıpları meydana gelmiştir. Bilgi teknolojisi ve uygulama alanındaki hızlı değişikliklerle birlikte, toparlanmayı ölçebilmek çok daha zorlaşmıştır. Ancak günümüzde büyüme ve toparlanma ciddi anlamda gözle görülür bir hâle gelmiştir. Tek ailelik konut ve apartman dairesi alanlarında gölge kiralama piyasasının yaratılmasıyla, ü lke çapındaki piyasalar da bu yeni kiralık birimlerde kendilerine rekabet alanı oluşturmuştur. Yeni nesil alıcıların ve özellikle “Z kuşağının” piyasaya girmesiyle birlikte “kiralamayı yaşam tarzı hâline getiren– lifestyle renter” terimi, satın alabilecek ancak bunun yerine kiralamayı seçenleri tanımlamak için yaygın olarak kullanılmaya başlanmıştır. Kiralık konut stoğu sorunu daha fazla insanın mülklerini kiraya vermesi ve toplumdaki talebin artışıyla çözülebilecek bir durum hâlini almıştır.

Kurumsal Emlak İşletmeciliği Yönetimi

Kurumsal Emlak Portföylerinin Kapsamı ve Yapısı

2014 yılında, Darmstadt Teknik Üniversitesi Gayrimenkul Yönetimi Araştırma Merkezi tarafından CoreNet Global derneği ve Alman Emlak Federasyonu (Zentraler Immobilien Ausschuss) adına yapılan bir çalışmanın parçası olarak işletmelerin gayrimenkul portföyleri incelenmiştir. Bu çalışma, Almanya’daki her türlü kurumsal gayrimenkulün değerinin yaklaşık 3 trilyon olduğunu tespit etmiştir ve bunun yaklaşık 500 milyarı arazi değeri olarak ifade edilmiştir. Darmstadt’taki Gayrimenkul İşletmeciliği Araştırma Merkezinin bir başka analizi, Alman işletmeleri arasındaki sahiplik oranının %68,9 olduğunu göstermektedir. Almanya, yaklaşık %30 ile ABD’nin, yaklaşık %55 ile İngiltere’nin ve %20 ile Asya’nın çok ü zerindedir .

Kurumsal Strateji ve Emlak Stratejisi

Birçok işletmede kurumsal ve gayrimenkul stratejiler arasındaki ve operasyonel gereklilikler ile gayrimenkul uygulamaları arasındaki uyum tek yönlü bir yol olarak görülmektedir. Emlak bölümü operasyonel gerekliliklerin sadece uygulayıcısıdır. Sonuç olarak şeffaflık eksikliği, operasyonel amaçlar için gerekmeyen ya da verimli bir şekilde kullanılmayan geniş bir alan portföyü ve dolayısıyla yüksek gayrimenkul maliyetleri ortaya çıkmakta ve bu da nihayetinde rekabetçi olmayan işletme ve insan kaynakları maliyetlerine yol açmaktadır. Mülklerin “hareketsiz” olarak ifade edilebilecek doğası gereği etkileşim kesin bir gereklilik olarak karşımıza çıkmaktadır. Günümüzün dinamik ve zorlu ekonomik ortamında esneklik, hız ve karlılık özellikle önemlidir. Bu özelliklerin hepsi, yatırım piyasasında gayrimenkulün bilinmeyen gereklilikleri olarak ifade edilmektedir.

Kurumsal Emlak İşletmeciliğinde Hedefler ve Başarı Ölçütleri

Hedeflere ulaşıldığının göstergesi olarak olası getiri gibi niceliksel parametrelerden ya da esneklik, pazarlanabilirlik ve memnuniyet düzeyleri gibi nitel parametrelerden yararlanılabilmektedir. İşletmelerin ortak hedefi kârlılıklarını artırmaktır. Bu noktada emlak yönetimi bölümü, bir işletmenin başarısına önemli katkılarda bulunma fırsatına sahip olmaktadır. Ancak burada odak nokta bireysel mülkten ziyade işletmenin gayrimenkul ve mülklerinin tamamıdır. Parasal hedefler açısından, profesyonel bir emlak yönetimi bölümü için temelde ü ç yaklaşım vardır: • Değer artışı potansiyellerini fark ederek gelir elde etmek ve operasyonlar için gerekli olmayan mülkler söz konusu olduğunda bunları satmak • Önemli, uzun vadeli (stratejik) ya da temel, iş açısından kritik noktalara odaklanarak sağlanan kaynakların (örneğin maliyet bütçeleri, personel) etkin bir şekilde kon trol edilmesi • Maliyet azaltma potansiyellerinin fark edilmesi ve uygulama yoluyla giderlerin azaltılması Ancak emlak yönetimi bölümünün zorluğu, işletmenin işlerini sil baştan değiştirmeden bu potansiyellerden yararlanmaktır.

Emlak yönetimi bölümünün an a hedeflerinden biri maliyet verimliliği sağlamak, diğer bir ifade ile olası çıktı açısından

mevcut finansal kaynakların optimize edilerek kullanımını gerçekleştirebilmektir. Emlak yönetimi bölümü için başarının temel niteliksel ölçüsü kullanıcı memnuniyet idir. Bununla doğrudan bağlantılı olarak, kullanıcı ü retkenliği de niceliksel bir parametredir. Bu durum, gayrimenkul stratejileri ile genel kurumsal hedefler arasında geri bildirime duyulan başka bir ihtiyacı ortaya koymaktadır. Bu bağlamda başarıya ancak bütünsel bir yaklaşımla, insan kaynakları ve bilgi teknolojileri gibi işlevsel bölümlerle ve bunların belirli alt stratejileriyle yakın iş birliği içinde ulaşılabilmektedir. Profesyonel bir bakış açısına sahip emlak yönetimi bölümü ile işletmenin ana faal iyet alanı arasında ortak paydada buluşan birçok konu bulunmakta ve aynı hedefleri takip etmektedir.

İş Çevresi

10P Modeli

10P modelinin revizyonu Haynes tarafından 2007’de yayımlanmıştır. Model, gayrimenkul kavramını sadece bir yükümlülük değil, aynı zamanda kurumsal bir varlık olarak ifade etmektedir. Bu bakış açısı, gayrimenkulün finansal anlamda bir varlık olduğunu, bilançoda yer aldığını ve aynı zamanda operasyonel faaliyetler kapsamında da bir varlık olarak değerlendirilmesi gerektiğini ve kurumsal performansı sağlayabileceğini kabul etmektedir. Kurumsal Gayrimenkul Varlık Yönetimi (KGVY) tanımı 10P modelinin içinde yer almakta ve KGVY’nin sekiz temel bileşeni olarak tanımlanan unsurların stratejik uyumunu hedefleyen bir sürece odaklanmaktadır . Bunlar; Pozisyon, amaç, çalışma ortamları, Paradigma, Sreçlerü , Tedarik, Yer, İnsanlar, gezegendir.

Etkenler, Sorunlar ve Eğilimler

Kurumsal Emlak İşletmeciliği Gelişimleri

1993–2010: Reading Üniversitesi, 1993’ten beri Kurumsal Emlak Yönetimi uygulamalarına ilişkin yıllık bir anket yürütmektedir. Her yıl anket sorularında kurumsal emlak yönetimi uygulamalarındaki farklılıkları temsil edecek değişiklikler yapılmıştır. Kurumsal emlak yönetimi bilgilerinin bu kadar uzun bir zaman diliminde toplanması, kurumsal emlak yönetimindeki başlıca eğilimlerin ayrıntılı bir analizinin yapılmasını sağlamıştır. Bu analiz doğrultusunda kurumsal emlak yönetimi kapsamında dört ana eğilimi temsil eden dört bileşen ortaya çıkarılmıştır. Başlıca kurumsal emlak yönetimi eğilimleri şunları içermektedir:

Yeni çalışma uygulamaları: Bu bileşene yüklenen değişkenler masa paylaşımı ve uzaktan çalışma etrafında toplanmıştır. Bu tema, değişen çalışma uygulamalarını ve

kurumsal emlak yönetimi tedarikindeki potansiyel etkiyi açıkça birbirine bağlamaktadır.

Dış kaynak kullanımı: Bir hizmetin işletme içinden mi yoksa işletme dışından mı sağlanması gerektiği tartışması bu temada açıkça ele alınmaktadır.

Teknoloji altyapısı: Bu tema, bilgi teknolojisinin etkisini ele almaktadır.

Kurumsal emlak yönetimi ve stratejisi: Bu temada yer alan değişkenler, kurumsal emlak yönetimi konusunda daha stratejik bir yaklaşımın benimsendiğini ortaya koymaktadır.

Gelecek Senaryoları

Gelecek planlaması, her zaman geçmiş ve mevcut koşullardan basit bir biçimde çıkarılamamaktadır. Senaryo planlama ya da senaryo düşüncesi olarak bilinen stratejik planlama aracı, alternatif geleceklerin tahmin edilmesine olanak tanıyan bir yöntemdir. Oluşturulan senaryolar genellikle gelecekteki 30 yıla kadar olan tahminlerdir. Ancak bu rakam ekonomik koşullar, işletmenin bulunduğu coğrafya gibi pek çok değişkenden etkilenebilerek azalabilmekte ya da çoğalabilmektedir. Oluşturulan her alternatif gelecek ya da senaryo genellikle o olası gelecek hakkında bir anlatı ya da hikâye ile desteklenmektedir. Alternatif gelecek senaryoları belirlendikten sonra, her senaryosunun bir organizasyon ü zerinde yaratacağı potansiyel etkiyi belirlemek için değerlendirme gerçekleştirilebilir. Senaryo planlama süreci, senaryoların oluşturulmasında yer alan kişiler arasında paylaşım ve öğrenme kavramlarını mümkün kılmaktadır. Gayrimenkul piyasalarını tahmin etmek için senaryo planlamasını kullanmanın faydaları aşağıda belirtilmiştir.

• Çalışmanın geleceği ve bilgi ve iletişim teknolojilerinin yaygın etkisi, mevcut gayrimenkul arzını etkileyecek ve mevcut stokların çoğunu modası geçmiş ve eski bir hâle getirecektir. • İklim değişikliği tehdidi, konum kararlarını etkileyecek ve gayrimenkul portföylerini tehdit edecek ancak aynı zamanda binaların daha çevre dostu olmasını da sağlayacaktır. • İnşa ve mülk yatırımı, geliştirme ve yönetim süreçlerinin sürdürülebilirliğine katkısını iyileştirebilir, inşa edilen altyapının önemli bir çevresel kaynak ve toplumsal varlık olduğunu kabul eder. • Gelecekteki işyerlerinin şekillendirilmesi amacıyla gayrimenkul gündeminin bir sonraki aşamasının dikkat etmesi gereken kavramlar arasında; işverenler ile çalışanlar, işçiler ile çalışma yerleri ve ofiste çalışanlar ile tedarikçiler arasındaki ilişkiler yer almaktadır.

Bu ünitenin sorularını uygulamada çözŞıklar, doğru cevaplar ve süreli sınav modu AÖF Soru Bankası uygulamasında