EMY102U - GAYRİMENKUL EKONOMİSİ
Ünite 7: Konut Piyasası Analizi
potansiyeline sahiptir. Konut talebi, belirli bir bölgedeki Konut ve Konut Piyasası bireylerin, belirli bir zaman dilimi içinde konut edinme
Konut, bir fiziksel yapının ötesinde daha geniş bir kavramı isteğini ve ihtiyacını ifade eder. Bu gereksinim satın alma kapsar. Konut kavramını kapsamlı bir şekilde incelersek, veya kiralama yoluyla karşılanabilir. yerine getirdiği sayısız rol belirlenebilir. Bunlar arasında bir barınak, endüstriyel üretimin bir ürünü, tüketim için bir Konut Talebini Etkileyen Faktörler
mal, yatırım için bir finansal varlık, ekonomik büyümenin Konut talebini etkileyen faktörler çok çeşitli olup şu şekilde itici gücü ve bireylerin gelecekteki refahı için bir güvence açıklanabilir: olarak hizmet etmektedir. Dahası, konut toplumların ekonomik ve sosyal ilerleme düzeyini yansıtan bir gösterge • olarak kabul edilmektedir. • • Yükümlülük tarafında konut, risk kaymaları ve • finansallaşma belirtileri ile ilişkilidir. Bu durum sistemik • riskin ortaya çıkmasına ve konut piyasasının finansal krize • birincil katkıda bulunan unsur olarak tanımlanmasına neden olmuştur. Finansallaşma döneminde haneler için • serveti korumanın bir aracı olarak gayrimenkulün artan • önemi, konut temelli servetle vurgulanmaktadır. Thomas • Piketty, konut temelli servetteki son artışı sermayenin • başkalaşımı olarak nitelendirmiştir. 18. Ve 19. yüzyıllarda •
Avrupa ekonomilerini karakterize eden önemli ölçüde tarıma dayalı sermaye stokunun aksine, gelire göre sermaye stoku Birinci Dünya Savaşı’ndan 1970’lere kadar azalmış • ancak gayrimenkul temelli servet şeklinde yeniden ortaya • çıkmıştır (Piketty, 2014). •
Konut Piyasası Sürü davranışı bilgilerine güvenmek yerine piyasadaki diğer yatırımcıların Konut piyasası, konut satımı, alımı, kiralanması ve seçimlerini veya davranışlarını tekrarladıklarını ifade eden geliştirilmesi (inşası) ile ilgili ekonomik işlemlerin davranışsal finans alanında kullanılan bir kavramdır. gerçekleştiği piyasadır. Bu piyasada konut fiyatlarının, alıcılar, satıcılar, yatırımcılar, geliştiriciler, emlakçılar ve Konut Arzını Etkileyen Faktörler hükûmetler gibi çok sayıda paydaşı içeren arz ve talep dinamikleri arasındaki etkileşimle belirlendiği bir çerçeve Konut arzını etkileyen çeşitli faktörler bulunmaktadır. Bu mevcuttur. faktörler şunlardır:
Genel ekonomi üzerinde konut piyasası performansının • büyük etkisi vardır. Nüfus büyüklüğü, kentleşme, • ekonomik refah, hükûmet politikası, para politikası ve • alternatif varlık türlerinin fiyatları ve getirileri gibi çok •
sayıda değişken, konut piyasasının dinamikleri üzerinde dikkate değer bir etkiye sahiptir. Konut piyasasının ana • belirleyicileri aşağıdakiler olarak kabul edilir: • • • Gayri safi yurt içi hasıla (GSYİH) • • İşsizlik • • Faiz oranları • • Hanehalkının geliri • • Kişi başına düşen GSYİH • Gayrimenkul satışları için piyasadaki likidite Arsa, malzeme, işçilik ve inşaat ile ilgili diğer maliyetlerin • Vergiler yüksekliği, konut arzını sınırlayabilir. Konut inşaatı için • Yasal sisteme ve mülkiyet haklarına güven uygun arsa bulma kolaylığı, konut arzı üzerinde önemli bir • Demografik faktörler etkiye sahiptir. Arsa kıtlığı, konut arzını kısıtlayabilir. • Konut piyasası arz ve talep eğilimleri ve gelişimi Konut arzı doğa konut talebi alanla sınırlı değildir. Konut Talebi ve Konut Arzı Son yıllarda, Konut arzı ve konut talebinin birleşimi konut piyasasını olmuştur. Konut artık servet yaratmanın bir aracı olarak oluşturmaktadır. Konut arz ve talebi seviyelerindeki algılanmakta ve bireyler ilave yeni konut tedarik etmede dengesizlik, konut fiyatlarında değişikliklere neden olma kullanacakları
Konut fiyatı Hane halkının geliri, serveti Konut kiraları Konut dışındaki mal ve hizmetlerin fiyatları Konutun özellikleri Konut kredisi faiz oranları Diğer yatırım araçlarının getiri oranları Tasarruf faiz oranları Sermaye kazançları vergisi Emlak vergileri Demografik faktörler (nüfus artış hızı, hanehalkı oluşum hızı, nüfusun yaş dağılımı, bağımlı nüfus oranı) Doğal afetler Kentsel dönüşüm Sosyal ve çevresel olanaklara yakınlık
, yatırımcıların kişisel inançlarına ve
İnşaat maliyetleri Arsa mevcudiyeti Finansman koşulları Regülasyonlar (Düzenleme ve Ayarlamalar) ve imar yasaları Ekonomik koşullar Vergi politikaları Teknolojik gelişmeler Hükûmet teşvikleri Nüfus ve demografik değişimler Piyasa beklentileri İnşaat sektöründeki rekabet
sı gereği sınırlıyken küresel bir pazarda
konut sahipliği için proaktif bir baskı
krediler için teminat olarak mevcut
konutlarını kullanmaktalardır. Konut üçlü bir finansal rolü yerine getirir:
• Servet yaratmayı teşvik etmek • Servet transferini kolaylaştırmak • Sosyal refah için bir güvenlik ağı sağlamak
Konut Balonları
Geleneksel finans teorisine göre, bir varlığın değeri temel değerini aştığında bir balonun ortaya çıktığı kabul edilmektedir. Buradaki zorluk, söz konusu varlığın temel değerinin belirlenmesidir. Bir varlığa aşırı değerli demek mümkün olsa da problem ona uygun bir temel değer atfetmekte yatmaktadır. Bu karmaşıklık, bir varlığın temel değerinin belirlenmesinin getiri beklentilerine bağlı olması nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Asimetrik bilgi ile karakterize edilen bir ortamda, temel değerin oluşturulmasında karmaşıklıklar daha da artmaktadır. Yaşanmış her varlık fiyat balonu örneğinde, söz konusu varlığın gerçekten aşırı değerli olmadığını iddia eden tutarlı argümanlar öne sürülmüştür.
Sofistike yatırımcı, daha gelişmiş yatırım fırsatları türleriyle uğraşmak için yeterli sermayeye, deneyime ve net değere (tüm yükümlülüklerin varlıklardan çıkarılmasıyla hesaplanan değer) sahip bir yatırımcı sınıflandırmasını ifade eder.
Konut Balonlarının Ekonomik Etkileri
Gayrimenkul sektörünün en önemli bölümünü konut sektörü oluşturmaktadır. 1980’lerden beri konut sektörü küresel ekonomide ve finansal sektör krizlerinde önemli bir rol oynamıştır. Ancak dünyada konut balonlarının geçmişi daha eskilere dayanmaktadır. 1929’daki Büyük Buhrana kadar ABD’de iki büyük konut balonu kaydedilmiştir. 1920’lerin başlarında Florida’da arazi balonu oluşmuş, 1925 yılına gelindiğinde çılgın bir düzeye ulaşmıştır. 1930’larda ise konut fiyatları çökmüştür. 1932 yılı sonuna kadar Manhattan’daki konut fiyatları 1929’un üçüncü çeyreğine göre %67 oranında düşmüştür. Konut sektörünün çökmesinin hanehalkının servetini büyük ölçüde tüketip Büyük Buhran’ın gelişimine katkıda bulunduğu savunulmaktadır.
Konut Piyasasını Düzenleyici Politikalar
Gayrimenkul, finansal sistem içinde önemli bir konuma sahiptir ve ulusal ekonominin çok önemli bir bileşenidir. Konut, teminat ve tüketim malı olarak ve hanelerin tasarruf ve tüketim kalıpları üzerinde önemli bir etki yaratabilen ekonomideki en büyük sabit varlığı temsil etmektedir. Bu nedenlerle, konut sürekli olarak yatırım için elverişli bir yol olarak algılanmıştır. Makroekonomik açıdan bakıldığında, gayrimenkul, her ülkenin GSYİH büyümesinde temel bir rol üstlenir. Gayrimenkul ilgili pek çok sektörün gelişimini de teşvik etmektedir. Geniş bir yelpazedeki konut fiyatlarındaki dalgalanmalar, tüm ekonomik sisteme nüfuz etme potansiyeline sahiptir ve genel olarak toplumu önemli ölçüde etkilemektedir. Dolayısıyla, konut piyasasının sürdürülebilir ilerlemesini sağlamak ekonominin
zorunluluğu hâline gelmektedir. Araştırmalar, gayrimenkul sektöründe istikrarın sürdürülmesinin sosyal refahı korumak ve nüfusun ekonomik dengesini sağlamak için vazgeçilmez olduğunu göstermektedir. Aynı zamanda, gayrimenkul piyasasında istikrarı koruyan iyi gelişmiş bir konut sektörünü teşvik etmek, uzun süreli ekonomik büyümeyi garanti etmede temel bir hedef olarak kabul edilmektedir (Zhao ve Liu, 2023).
Temerrüt, bir borçlanmaya ilişkin borçlunun veya alacaklının yükümlülüklerini hukuka ve anlaşma kurallarına uygun olarak gerçekleştirememesi durumu olarak ifade edilir (Türk Dil Kurumu,TDK).
Para Politikaları
Merkez bankaları, konut piyasalarında ekonomik faaliyetleri düzenlemek amacıyla faiz oranları ve likidite politikaları gibi mekanizmalar aracılığıyla para politikaları uygulamaktadır. Para politikaları yoluyla konut piyasasını etkileyen temel faktör, para arzını, banka kredi kanallarını ve mortgage (ipotek) kredilerini kapsayan ilave araçlarla faiz oranının değiştirilmesidir. Merkez bankaları tarafından belirlenen faiz oranları, konut kredisi maliyetlerini etkiler. Düşük faiz oranları, konut kredilerinin daha uygun maliyetlerle alınmasını sağlar, bu da konut talebini artırabilir. Yüksek faiz oranları ise kredi maliyetlerini yükseltir ve konut talebini azaltabilir.
Vergi Politikaları
Vergi politikaları, devletin konut piyasasına yönelik uyguladığı vergi düzenlemeleridir. Bu politikalar konut piyasasında Emlak Vergileri, Konut Alım-Satım Vergileri, Teşvikler ve Sübvansiyonlar başlıklarıyla uygulanmaktadır.
Makro İhtiyati Politikalar
Makro ihtiyati politikalar, finansal sistemin genel istikrarını sağlamak ve sistemik riskleri yönetmek amacıyla uygulanan düzenlemelerdir. Konut piyasasına uygulamaları kredi düzenlemeleri, rezerv gereksinimleri ve sermaye gereksinimleri şeklinde açıklanabilir. Kredi/değer oranı, borç servisi/gelir oranı ve kredi/gelir oranına vb. ilişkin düzenlemeler, konut kredisi şartlarını belirler ve aşırı borçlanmayı engeller. Bu düzenlemeler, konut piyasasında sürdürülebilir bir kredi erişimi sağlar.
Konut fiyatlarının aşırı yükselmesini önlemek veya yükseliş hızını yavaşlatmak için kredi kullanılabilirliği sınırlandırılabilir. Tersine, konut piyasasını canlandırmak için kredi imkânları artırılabilir. Borçlulara odaklanan politikalar, konut piyasasında aşırı büyümeyi caydırmada başarılı olabilir. Konut fiyatlarındaki artış, konutla ilgili ipotek kredisi talebindeki değişikliklerle pozitif ilişkilidir. Konut fiyatları büyümesindeki yavaşlama, yüksek faiz oranlarına, para arzının genişleme oranındaki düşüşe ve ipotek peşinatlarına ilişkin daha katı düzenlemelere bağlanabilir. Aşırı talebi kontrol etmeyi amaçlayan ipotek politikalarının uygulanması, peşinat için ön koşullardaki
değişiklikler, konut fiyatlarının döngüsel doğasını etkili bir şekilde kısıtlamaktadır.
Farklı bölgelerde uygulanan politikalar, o bölgenin yerel koşullarına ve konut arzına göre farklı sonuçlar doğurmaktadır. Örneğin, büyük şehirlerde konut arzının artırılması daha zor olduğu için, bu bölgelerdeki konut fiyatları politikalara daha az duyarlı olabilir. Para politikası ile varlık fiyat balonlarının oluşumu arasında önemli bir bağlantı vardır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) piyasaları, ekonomi politikası belirsizliğindeki dalgalanmalardan korunabilmektedir.