EMY102U - GAYRİMENKUL EKONOMİSİ
Ünite 6: Türkiye’de Gayrimenkul Piyasası ve Gelişimi
Türkiye’deki Gayrimenkul Piyasası Dinamiklerini Etkileyen Faktörler
Genel olarak bakıldığında Türkiye’deki gayrimenkul piyasası dinamiklerini etkileyen faktörler şu şekilde sıralanabilir. • Nüfus artışı • İç ve dış göçler • Doğal afetler • Kentsel dönüşüm (mevcut konutların yenilenmesi) • Organize perakende piyasasının (özellikle alışveriş merkezleri) büyümesi • Ofis piyasasının etkinliği (hizmet sektörünün gelişmesi sonucu çok uluslu ve ulusal şirket sayısının artması) • Lojistik piyasasının etkisi (Türkiye’nin coğrafi konumundan dolayı sektörün hızla büyümesi ve sektörle ilgili inşaat talebinin artması).
Nüfus Artışı
Türkiye’de nüfus artışı ile gayrimenkul piyasası arasındaki ilişki hem ekonomik olarak hem de şehir ve bölge planlaması açısından önem arz etmektedir. Bu nedenle nüfus artışının gayrimenkul piyasasına yansımaları bir taraftan demografik diğer taraftan ise ekonomik dinamikler üzerinden gerçekleşmektedir.
Genel olarak bakıldığında nüfusun artması ekonomik dinamiklerin etkisiyle gayrimenkul sektörünün büyümesini sağlamaktadır. Diğer taraftan nüfusun yapısında meydana gelen değişimler demografik açıdan da gayrimenkul piyasasını etkilemektedir. Nüfus artışı ve genç nüfusun yoğunluğu konut talebini artırırken nüfus artış hızının yavaşlaması ve yaşlı nüfusun artmasıyla beraber konut talebine ilişkin davranış kalıpları da değişmektedir. Türkiye’de yaşlanan nüfus gayrimenkul piyasasında farklı talepler yaratmaktadır. Özellikle yaşlı nüfusun yoğunlaştığı bölgelerde konut talebinde belirleyici olan temel faktör konutun daha küçük ve erişilebilir konumda olmasıdır. Dolayısıyla talebin bu özelliklere yoğunlaşmasıyla gayrimenkul piyasasındaki çeşitlilik artmıştır.
İç ve Dış Göç
Türkiye 1950 sonrası dönemde öncelikle iç göç, 2011 sonrası dönemde ise jeopolitik konumu nedeniyle önemli ölçüde dış göç almıştır. Hem iç göçler hem de son dönemde yoğunlaşan dış göçlerin Türkiye’nin ekonomik ve demografik yapısı üzerinde derin etkileri olmuştur.
İç ve dış göç hareketleri, Türkiye’deki kentsel dönüşüm projelerini de etkilemektedir. Büyük ve sanayileşmiş şehirlerde iç ve dış göç kaynaklı artan nüfus, illerin mevcut konut stokunun yetersiz kalmasına ve buna bağlı olarak yeni konut alanlarının geliştirilmesine neden olmuştur. Birçok büyük ilde göçmen nüfusun yüksek olduğu yerleşim yerlerinde, yeni konut projeleri ve altyapı çalışmaları
yapılmaktadır. Bu durum da gayrimenkul piyasasını olumlu yönde etkilemektedir (Recepoğlu, 2018).
Doğal Afetler
Türkiye gerek jeolojik yapısı gerekse de coğrafi konumu nedeniyle sık sık doğal afetlerle karşı karşıya kalmaktadır. Deprem, sel, heyelan ve orman yangını gibi doğal afetler ülkenin farklı bölgelerinde hem ekonomik hem de toplumsal etkilere yol açmaktadır. Doğal afetler gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden birisidir.
Mevcut Konutların Yenilenmesi (Kentsel Dönüşüm)
Mevcut konutların yenilenmesi ya da bir başka ifade ile kentsel dönüşüm, şehirlerin günümüz ihtiyaçlarını göz önünde bulundurularak yeniden inşa edilmesi ve yapılandırılması sürecidir. Türkiye’de de kentsel dönüşüm mevcut şehirlerin daha modern, doğal afetlerden minimum düzeyde etkilenecek yeni yapılarla donatılması süreci olarak tanımlanabilir. Diğer faktörlerde olduğu gibi kentsel dönüşüm süreci de gayrimenkul piyasaları ile doğrudan ilişkilidir.
Ofis Piyasasındaki Gelişmeler
Gayrimenkulleri kullanım durumlarına göre sınıflandırmak istersek; konutlar, iş yerleri, arazi (arsa) ve diğer yapılar şeklinde bir sınıflandırmaya gidebiliriz. İş yerleri olarak ifade ettiğimiz gayrimenkuller ticari ve sanayi amaçlı olarak da ikiye ayrılabilir. Genel bir ifadeyle iş yerleri; yaşam alanı olarak kullanılan konutların dışında kalan, ticari ve sanayi amaçlarla kullanılan, AVM (Alışveriş Merkezi), ofis, mağaza, sanayi tesisi gibi yapılardır.
Ofis Piyasasının Tanımı ve Bileşenleri
Her iktisadi piyasada olduğu gibi ofis piyasasında da belli başlı birtakım bileşenler (unsurlar) bulunmaktadır. Bunlar:
• Arz • Talep • Kira ve değer • Boşluk oranları • Piyasa türleri • Yatırım ve finansman
Türkiye Ofis Piyasası
Türkiye’de ofis piyasası, ekonomik işleyişin merkezinde bulunan ve firmaların çalışma alanı açısından ihtiyaçlarına cevap veren kritik öneme sahip bir gayrimenkul piyasası alanıdır. Bu piyasa Türkiye özelinde oldukça dinamik bir yapıya sahiptir. Türkiye’de ofis piyasasını etkileyen faktörler şu şekilde sıralanabilir:
• Ekonomik faktörler (makroekonomik koşullar, dış alem, finansal istikrar) • Demografik ve sosyal faktörler (nüfus, göç ve çalışma kültürü) • Teknolojik faktörler (dijital dönüşüm) • Çevresel ve yasal faktörler (sürdürülebilirlik ve yeşil binalar)
Merkezi İş Alanı (MİA), ofis kullanımına uygun yapıların yoğun olduğu hem yaya hem de araç trafiğinin sıklıkla kullandığı ve ofis arzına yönelik talebin en yoğun olduğu bölgeler olarak ifade edilebilir.
Perakende Piyasasındaki Gelişmeler
Piyasada işlem gören mal ve hizmetlerin, nihai tüketicilerine sunulduğu piyasaya perakende piyasası denilmektedir. Perakende piyasası tüketicilere sunulmuş bütün mal ve hizmetleri kapsadığı için ülke ekonomisi açısından büyük bir öneme sahiptir. Perakende piyasası, ülkenin makroekonomik göstergelerinin hemen hemen hepsiyle ilişkili olduğu gibi gayrimenkul piyasası ile de ilişkilidir.
Perakende Piyasasının Tanımı, İşleyişi ve Bileşenleri
Perakende piyasasının işleyişi pek çok sürecin bir araya gelmesi ile gerçekleşmektedir. Bunlar şu şekilde sıralanabilir:
1. Üretim (tedarikçi ve üretici ilişkisi) 2. Depolama (stok yönetimi) 3. Satış (müşteri ilişkileri ve pazarlama) 4. Tüketim (satış ve satış sonrası)
Lojistik Piyasasındaki Gelişmeler
Lojistik kelimesinin farklı farklı tanımları mevcuttur. Ancak sıklıkla kullanılan tanımlarına bakarsak, kelime anlamı açısından İngilizcede logic (mantık) ve statistic (istatistik) kelimelerinin birleşiminden oluştuğu ve Türkçe ifadede istatistiksel mantığı açıkladığı söylenebilir (Çatıkkaş, 2019).
Lojistik Piyasasının Tanımı ve Bileşenleri
Lojistik piyasasına baktığımızda ise piyasaya sunulmaya hazır malzeme ve ürünlerin, doğru yerde en az maliyetle depolanıp doğru zamanda hareket etmesini sağlayan bir işlemler bütünüdür (Bowerbox, Closs ve Cooper, 2013). Türkiye için ise özellikle coğrafi konumu nedeniyle lojistik piyasası oldukça fazla önem arz etmektedir.
Lojistik piyasası pek çok farklı bileşenden oluşmaktadır. Bu bileşenler şu şekilde sıralanabilir (Christopher, 2016):
• Taşımacılık • Depolama • Envanter yönetimi • Bilgi teknolojileri • Tedarik zinciri yönetimi • Lojistik hizmet sağlayıcıları
Türkiye Lojistik Piyasası
Türkiye’nin lojistik piyasası, daha önce de belirtildiği üzere coğrafi konumu nedeniyle, sadece ulusal ölçekte değil aynı zamanda uluslararası anlamda da önemli bir yere sahiptir. Avrupa, Asya ve Afrika gibi üç kıtanın neredeyse buluşma noktasında olan Türkiye uluslararası lojistik süreçlerinde merkez konumundadır.
Türkiye son dönemde lojistik piyasasının işlevselliğinin artırılmasına fayda sağlayacak yeni liman, havaalanı ve otoyollar inşa etmektedir. Bu yatırımlar bir yandan ülke içindeki lojistik süreçlerini hızlandırırken diğer taraftan uluslararası olarak da lojistik faaliyetlerinde talep gören bir lokasyon olmasını sağlamaktadır. Diğer taraftan lojistik köyler ve serbest bölgeler özellikle uluslararası ticaret anlamında lojistik faaliyetlerinin daha etkin bir şekilde yönetilmesini sağlamaktadır.
Gayrimenkul Piyasası Swot Analizi
Türkiye ekonomisi açısından gayrimenkul piyasası lokomotif piyasalardan biri olarak ifade edilmektedir. Bu nedenle söz konusu piyasada gerçekleştirilecek her türlü atılım ülke ekonomisine pozitif yönde katkı yapacaktır. Son dönemde her ne kadar sıkı para politikasının da etkisiyle gayrimenkul piyasası daralmaya gitse de hâlâ ülke ekonomisinde önemli bir yere sahiptir. Gayrimenkul piyasasının önemini koruması ve Türkiye’nin ekonomik büyümesi içindeki olumlu etkilerinin artırılması için piyasanın yapısını ve gelişme yolunu ortaya koyabilecek bir SWOT analizi yapılabilir. Bilindiği üzere SWOT analizi bir sektörün; güçlü yönlerini (strenghts), zayıf yönlerini (weaknesses), fırsatlarını (opportunities) ve tehditlerini (threats) ortaya koyarak değerlendirmesini yapmamıza olanak sağlar.
Güçlü Yönler (Strenghts)
Türkiye’nin gayrimenkul piyasasının güçlü yönlerini şu alt başlıklar altında sıralayabiliriz:
1. Stratejik konum 2. Genç ve dinamik nüfus 3. Turizm potansiyeli 4. Hükûmet destekleri ve teşvikler
Türkiye, daha öncede belirtildiği gibi, kıtaların kesişme noktasında yer aldığı için stratejik olarak önemli bir konuma sahiptir. Özellikle lojistik ve ofis piyasası açısından yerli ve yabancı yatırımcıların yatırım yapma güdülerini artırmaktadır.
Zayıf Yönler (Weaknesses)
Türkiye’nin gayrimenkul piyasasının zayıf yönleri şu şekilde sıralanabilir:
1. Ekonomik dalgalanmalar 2. Yüksek inşaat maliyetleri 3. Bürokratik engeller
Türkiye ekonomisi son yıllarda her ne kadar ekonomik büyüme rakamları açısından olumlu sayılabilecek bir yapıya sahip olsa da özellikle döviz kurunda yaşanan dalgalanma ve enflasyonist ortamın etkisiyle istikrarsız bir süreç yaşamaktadır. 2023 yılının ilk altı ayında baz etkisiyle beraber fiyatlar genel seviyesinde bir geri çekilme yaşansa da ikinci altı ayda fiyatlar genel seviyesi tekrar yükselerek %65 seviyelerinde yılı kapatmıştır.
Fırsatlar (Opportunities)
Türkiye gayrimenkul piyasasına ilişkin fırsatlar şu şekilde sıralanabilir:
1. Kentsel dönüşüm projeleri 2. Uluslararası yatırımlar 3. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) 4. Gayrimenkul yatırım fonları (GYF)
Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinin son dönemde hızlanması gayrimenkul piyasası için önemli fırsatlar sunmaktadır. Kentsel dönüşüm ile birlikte özellikle konut stoku yenilenmekte ve yeni konut alanlarının oluşmasıyla birlikte şehirlerde yaşam alanlarının genişlemesi diğer piyasalar üzerinde de olumlu etkiye sahip olmaktadır. 6 Şubat 2023 tarihinde yaşanan Kahramanmaraş merkezli depremler ve yıllardır beklenen Marmara depreminin etkisiyle kentsel dönüşüm ve hasar riski olan yapıların yenilenmesi süreci tekrar önem kazanmıştır. Devletin merkezî ve yerel yönetimleri harekete geçirerek başlatacağı dönüşüm seferberliği ekonomik dalgalanmalar nedeniyle son zamanlarda daralmaya başlayan gayrimenkul piyasasını canlandıracaktır.
Reshoring (üretim yerinin yeniden konumlandırılması): Firmaların üretimlerini geçmişte offshoring yaptıkları ülkeden ana ülkesine ya da ana ülkeye yakın bir coğrafyaya geri götürmelerini ifade eder. Reshoring olarak adlandırılan bu hareket firmanın geçmişteki offshoring kararı sonrası gerçekleşen yeni bir yer değişikliğini ifade eder (Aksoy, 2023).
Offshoring: Uluslararasılaşan sermayenin ülke içindeki üretim faaliyetlerini kendi ülkesinin dışında bir ülkeye kaydırmasıdır. Firmaların üretim faaliyetlerinin bir kısmını ya da tamamını hem daha düşük maliyetle üretim yapabilecekleri hem de büyüyen bir iç pazara sahip gelişmekte olan ülkelere (GOÜ) kaydırdıkları görülür (Aksoy, 2023).
Son kilometre lojistiği (last mile logistics), bir ürünün depolanmaya başladığı andan nihai tüketiciye ulaşana kadar geçirdiği sürenin son aşamasıdır.